Quy định tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ

1. Điều kiện để cá nhân thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất:

Sổ đỏ là một cách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Xét trên vấn đề pháp lý thì sổ đỏ còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cho dù với bất kỳ tên gọi như thế nào thì khi sở hữu giấy chứng nhận sẽ đảm bảo tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà đất.

Hiện nay, quyền dụng đất ở quyền sở hữu nhà ở được coi là một trong các loại tài sản được cá nhân hoàn toàn định đoạt theo ý chí của mình. Cá nhân hoàn toàn có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng việc sử dụng đất. Vấn đề này đã được ghi nhận tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 cụ thể là tại Khoản 1, nêu rõ: Người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tiến hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà mình đang sở hữu hợp pháp với điều kiện phải đảm bảo một số yếu tố dưới đây:

 – Thứ nhất, để thực hiện được giao dịch này đất đang được cá nhân sở hữu phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoại trừ trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

– Ngoài ra, yếu tố thứ hai cần phải đáp ứng đó là đất của cá nhân, tổ chức không nằm trong diện tranh chấp với bất kỳ một cá nhân tổ chức nào khác; quyền sử dụng đất mang tính chất tuyệt đối không hề bị kê biên để bảo đảm thi hành bất kỳ một bản án nào;

– Đồng thời, xét đến thời hạn sử dụng đất thì các giao dịch diễn ra liên quan đến diện tích đất và nhà ở phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. Với quy định nêu trên, cá nhân muốn thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng 4 điều kiện đã được trình bày rõ trong bài viết, Ngoài ra, người được nhận quyền sử dụng đất thông qua tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Đặc biệt nằm trong hai trường hợp sẽ được phân tích tại mục 2 của bài viết này.

2. Quy định tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có sổ:

Mặc dù quy định của pháp luật nêu rõ bốn điều kiện cơ bản để cá nhân có thể thực hiện tặng cho một người khác. Tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu dưới đây thì việc tặng cho vẫn hoàn toàn có thể diễn ra, cụ thể:

– Trường hợp 1: Cá nhân tiến hành chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất cho thuê đất.

Ghi nhận tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận rõ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Cá nhân sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đối với trường hợp tiến hành chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất từ nhà nước; Chủ thể khi được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc trong trường hợp nếu đất này chưa có giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận thì vẫn có thể thực hiện việc tặng cho.

Với quy định nêu trên trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người tặng cho được thực hiện quyền của mình ngay cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên diện tích đất hoặc nhà ở này phải đảm bảo các điều kiện cơ bản được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được thực hiện.

– Trường hợp 2: khi quyền sử dụng đất được thừa kế bởi người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho. Theo dõi các nội dung ghi nhận tại kKhoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì tất cả các cá nhân được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất mà những người này đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nằm trong trường hợp không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tên của những người này. Họ chỉ có quyền được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế này trong một cá nhân khác nhưng không được đứng tên.

3. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện pháp luật:

Đất nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện thực hiện quyền tặng cho đất thì thủ tục diễn ra việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng trình tự mà pháp luật đất đai đã ghi nhận.

Bước 1: Chủ thể tiến hành lập hợp đồng tặng cho đất.

Cá nhân thống nhất ý chí với nhau lập nên hợp đồng chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Hợp đồng tặng cho đất cá nhân có thể tự tiến thành soạn thảo hoặc sử dụng dịch vụ tại các tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính pháp lý và chặt chẽ trong các nội dung được ghi nhận trong hợp đồng này;

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

 Pháp luật hiện hành ghi nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực. Để tiến hành công chứng thì cá nhân sẽ đến các tổ chức hành nghề công chứng bao gồm văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.

Chứng thực thì sẽ diễn ra tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi mà bất động sản đang tọa lạc.

 Bước 3: Tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai:

Sau khi đã hoàn tất giấy tờ, hợp đồng tặng cho đã được công chứng. Chủ thể tiến hành mang bộ hồ sơ bao gồm đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/DK; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng nêu ở bước 2; cùng với đó là bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp tại cơ quan có thẩm quyền;

Ngoài ra, cần có thêm các văn bản thể hiện rõ quan điểm ý chí của thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chấp thuận việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng chứng thực. ( Nội dung này được ghi nhận tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013; Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/NĐ-CP);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ:

 Xét về thuế thu nhập cá nhân: nếu nguồn thu nhập phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa người thân thích với nhau thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân;

– Xét đến  khoản lệ phí trước bạ: Nếu thực hiện tặng cho nhà đất từ những người trong gia đình có mối quan hệ thân thiết, huyết thống với nhau thì thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ (được quy định tại Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Bước 5: Chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất

– Cá nhân chuẩn bị một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ như đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 04a/DK; Ngoài ra để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là hợp pháp thì cần có một trong các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thực hiện việc tặng cho này; cuối cùng là chuẩn bị hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng.

– Những giấy tờ nêu trên khi được chuẩn bị đầy đủ sẽ tiến hành nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài ra, người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ qua Ủy ban nhân dân cấp xã để được cơ quan này hỗ trợ và chuyển hồ sơ lên cơ quan cấp trên.

Thời gian đối với yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được diễn ra không quá 30 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ đầy đủ và hợp pháp của người đề nghị.

Trường hợp yêu cầu cấp giấy chứng nhận diễn ra tại các khu vực xã, miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện các thủ tục sổ đỏ không quá 45 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ đầy đủ được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận.

Bước 6:  Tiến hành trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với những cá nhân hộ gia đình gửi hồ sơ thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được gửi về địa chỉ Ủy ban xã sau đó cá nhân, hộ gia đình sẽ đến cơ quan này để nhận.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.