Quyền lối đi qua, lối đi chung và thủ tục ghi nhận lối đi lên sổ đỏ? Lối đi qua, lối đi chung được pháp luật quy định như thế nào? Các trường hợp và hình thức thể hiện mở lối đi chung? Tranh chấp lối đi với hàng xóm làm thế nào?
Mục lục bài viết
1. Tranh chấp lối đi chung là gì?
Tranh chấp lối đi chung là cách gọi để chỉ các mâu thuẫn, mở lối đi riêng, chung mà thường rất phổ biến trong đời sống nhưng lại ít người biết được hướng giải quyết của chúng. Bởi lẽ, về tâm lý việc tranh chấp lối đi liền kề, đi qua nhà có đất. Người có đất phải mở đường đi cho người không có đất và lúc này tranh chấp về đất lối đi chung xảy ra.
Có rất nhiều tình huống tranh chấp lối đi chung và có người được phép mở lối đi trên đất thuộc sở hữu của người khác nhưng cũng có người không được giải quyết mở lối đi qua đất của người khác.
2. Lối đi qua, lối đi chung được pháp luật quy định như thế nào?
Quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó:
– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
– Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
– Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Như vậy, người ở phía trong (bị bao bọc) mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường thì có quyền yêu cầu các nhà ở phía ngoài dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ nhưng phải phù hợp và hợp lý nhất, tránh gây thiệt hại cho bất động sản trên lối đi
Theo quy định tại Điều 273 Bộ luật dân sự 2015 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 265 Bộ luật dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Như vậy việc quyết định lối đi của thửa đất nhà bạn sẽ đi qua bất động sản liền kề nào sẽ phụ thuộc vào tập quán sinh hoạt, đi lại trước đó của nhà bạn và sự tiện lợi về giao thông cho thửa đất của bạn.
3. Các trường hợp và hình thức thể hiện mở lối đi chung:
Quyền sử dụng về lối đi qua có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các bên hoặc có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Trường hợp 1: Thỏa thuận mở lối đi qua và phải đền bù
Nếu thửa đất phía trong không phải hình thành từ một thửa đất chung với thửa đất phía ngoài thì phải đền bù.
Lưu ý: Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận không phải đền bù.
Trường hợp 2: Thỏa thuận mở lối đi qua nhưng không phải đền bù
Theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì người ở phía trong không phải đền bù cho người ở phía ngoài trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau (khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù).
Quyền ghi nhận lối đi chung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ vào điều Bộ luật dân sự 2015 bạn có thể yêu cầu để có thể sử dụng lối đi chung với các hộ gia đình nếu bạn có nhu cầu muốn sử dụng. Quyền sử dụng có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc bạn có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Sau đó bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động xin điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trên giấy chứng nhận điều chỉnh thể hiện lối đi. Bạn sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 85
4. Quy định về khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về lối đi chung:
Thật ra khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về lối đi riêng không phải là hiếm. Trong mọi trường hợp chủ sở hữu của khối bất động sản liền kề có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền mở lối đi chung hợp pháp của bạn thì bạn có thể khiếu nại đến UBND xã, phường hoặc gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền sau khi có biên bản hòa giải không thành tại UBND xã, phường.
4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi được thực hiện theo quy định Luật Đất đai 2013. Cụ thể Điều 203 luật này quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”
4.2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung:
Đối với giải quyết tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp lối đi chung cả nhà, mở lối đi sẽ cần đảm bảo các trình tự thủ tục sau hòa giải cơ sở nếu không thành mới được khởi kiện ra tòa án.
Hòa giải cơ sở trong giải quyết tranh chấp lối đi chung:
Theo luật quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi có đầy đủ các bên tranh chấp và nếu vắng mặt 2 lần thì được xem là hòa giải không thành.
Nếu hòa giải thành thì căn cứ theo đơn đề nghị giải quyết tranh chấp,
Nếu hòa giải không thành thì các chủ thể tranh chấp có thể theo hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung như sau:
– Nộp đơn khởi kiện tranh chấp lối đi chung tới tòa án nhân dân nến đương sự có” Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
– Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc 1 trong các giấy tờ đất quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai thì sẽ lựa chọn 1 trong 2 hướng giải quyết là khiếu nại hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.
Khiếu nại hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai:
– Hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung theo pháp luật về tố tụng hành chính:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tại khoản 3 Điều 2013 Luật Đất Đai như sau:
“a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”
Trong trường hợp UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi qua, ngõ đi chung theo quy định khoản 3 Điều 203 này thì sẽ phải ra quyết định giải quyết tranh chấp và các bên sẽ phải nghiêm chỉnh chấp hành nếu không sẽ bị cưỡng chế.
– Hướng giải quyết tranh chấp lối đi chung theo thủ tục tố tụng dân sự.
Khởi kiện tranh chấp đất lối đi chung tại Tòa án nhân dân.
