Quy định phá dỡ nhà chung cư tập thể để cải tạo nâng cấp

1. Quy định phá dỡ nhà chung cư tập thể để cải tạo, nâng cấp:

1.1. Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư tập thể để cải tạo, nâng cấp:

Để đảm bảo cho quá trình sử dụng nhà chung cư tập thể an toàn, việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là một yêu cầu cấp thiết và đặc biệt quan trọng. Điều này đã được quy định tại Điều 110 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 cụ thể như sau: Các trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ không còn đảm bảo được an toàn cho người sử dụng thì cần phải cải tạo, nâng cấp. Việc đánh giá khả năng sử dụng ổn định của chung cư phải được kết luận kiểm định chất lượng do cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh tiến hành.

Cùng với đó, hoạt động phá dỡ nhà chung cư tập thể cải tạo nâng cấp được thể hiện rõ ràng hơn căn cứ theo Điều 5 Nghị định 69/2021 NĐ-CP đã ghi nhận như sau:

 – Nhận thấy trên thực tế các nhà chung cư xây dựng đã được sử dụng lâu dài mà có thể dẫn đến các sự cố thiên tai, cháy nổ.  Theo quy định của pháp luật thì phải phá dỡ khẩn cấp để đảm bảo an toàn của người dân;

– Nhà chung cư cũng có hạn sử dụng nhất định thông thường là từ 50 năm trong trường hợp hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng khi cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh có kiểm định chất lượng mà việc kiểm định này thuộc một trong các trường hợp sau đây thì sẽ có những hướng giải quyết khác nhau:

 + Kết cấu của nhà chung cư được thiết kế để chịu lực chính của các công trình mà xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào. Không thể đáp ứng những điều kiện cơ bản để tiếp tục sử dụng thì cần phải nhanh chóng di dời các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Theo thời gian nhà chung cư bị hư hỏng nặng, sự vạn hành của một số hệ thống hạ tầng kỹ thuật không còn tốt đảm bảo an toàn như trước ví dụ như phòng cháy chữa cháy; quá trình cấp, thoát nước, xử lý chất thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn tiêu chuẩn chuẩn kỹ thuật hiện hành;

1.2. Cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch cải tạo, nâng cấp nhà chung cư tập thể:

– Để quản lý được các nhà chung cư tập thể cần phải cải tạo nâng cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đứng ra lập quy hoạch cải tạo và xây dựng lại các nhà chung cư này. Căn cứ Điều 111 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2020 quy định: cơ quan có thẩm quyền để lập nên kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đó là thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi mà nhà chung cư này đang tọa lạc. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn và cần sát sao vấn đề lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo xây dựng các nhà chung cư thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 110 của luật này;

Việc lập ra kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc việc này có thể được xác định đồng thời trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Để đảm bảo sự minh bạch và người dân có thể tiếp cận được các thông tin thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai việc này lên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Ngoài ra, cũng còn được áp dụng trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và phải thông báo đến từng khu dân cư nơi có nhà chung cư.

– Liên quan đến vấn đề công bố kế hoạch cải tạo và xây dựng lại nhà ở chung cư để hướng dẫn một cách chi tiết hơn điều này đã được ghi nhận tại Điều 10 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư như sau:

Việc tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư thì Sở xây dựng sẽ thực hiện nhiệm vụ này lập kế hoạch cải tạo xây dựng tại nhà chung cư trên địa bàn.

Sau khi nắm bắt sơ bộ những thông tin liên quan đến việc nhà chung cư tập thể cần được cải tạo nâng cấp thì phải nhanh chóng trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt và công bố công khai trong thời gian tối thiểu là 30 ngày trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng và ngoài ra cũng phải công khai ở trụ sở Ủy ban nhân dân quận huyện, Uỷ ban nhân dân cấp xã, và đến các khu dân cư nơi có nhà chung cư.

Quá trình này phải diễn ra một cách chặt chẽ và đúng trình tự nếu có ý kiến phản hồi về kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thì trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt không có sự điều chỉnh bổ sung thì sẽ xây dựng có trách nhiệm xem xét trả lời người có ý kiến phản hồi.

Thông qua quá trình tiếp nhận ý kiến phản hồi nếu trong trường hợp có sự điều chỉnh bổ sung kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư thì sẽ xây dựng có trách nhiệm đề xuất một phương án phù hợp chỉ ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét phê duyệt theo thẩm quyền.

2. Chung cư thuộc diện phá dỡ thì chủ sở nhà chung cư có quyền gì?

2.1. Về quyền của chủ sở hữu nhà chung cư:

Chủ sở hữu nhà chung cư được coi là người đang trực tiếp khai thác giá trị của căn chung cư và đang sở hữu hợp pháp căn hộ đó. Ngoài ra, quá trình sử dụng có thể thông qua hình thức thuê mượn ở nhà hoặc được ủy quyền để quản lý sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư hợp pháp thì khi tiến hành phá dỡ để cải tạo xây dựng nền nhà chung cư thì người dân sẽ có những thẩm quyền sau:

– Những cá nhân, hộ gia đình được tham gia lựa chọn doanh nghiệp thực hiện việc kinh doanh bất động sản với mục đích để cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư theo đúng với kế hoạch cơ quan có tổng cực quyền quyết định;

– Chung cư thuộc diện phá dỡ dẫn đến tình trạng người sử dụng nhà chung cư sẽ mất nơi định cư ổn định vì vậy sẽ được tái định cư giải quyết chỗ ở tạm thời. Ngoài ra, người dân còn được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định;

– Giấy chứng nhận của pháp luật về nhà ở và đất đai là chứng từ pháp lý để bảo vệ người sử dụng khi công trình nằm trong quy hoạch phá dỡ, người dân sẽ được bồi thường, bố trí tái định cư tương ứng với những gì bị thiệt hại;

– Cá nhân cũng được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án để đảm bảo sự minh bạch theo quy định của pháp luật;

– Việc sử dụng nhà ở tái định cư không bị giới hạn về quyền được mua bán loại hình nhà ở này. Trình tự, thủ tục chuyển những hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư được thực hiện tương tự như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán thông thường.

2.2. Về trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:

Chủ sở hữu nhà chung cư cần phải tuân thủ theo các phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và không được chống đối thực hiện việc di dời, giải tỏa phá dỡ theo đúng với thỏa thuận và quy định;

– Người dân cần phải chấp hành và tạo các điều kiện để tổ chức đơn vị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định đánh giá chất lượng một cách khách quan và đúng đắn nhất;

– Đối với các chủ đầu tư dự án nhà thầu xây dựng triển khai thực hiện dự án thì những cá nhân, hộ gia đình cũng phải tạo điều kiện để cho chủ đầu tư thực hiện quy hoạch đã được đề ra;

– Ngoài ra, các cá nhân này cũng phải thực hiện các nghĩa vụ trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

2. Lưu ý về thời gian phá dỡ nhà chung cư tập thể để cải tạo nâng cấp:

Nhà chung cư tập thể nằm trong diện quy hoạch để phá dỡ cải tạo nâng cấp thì khi thực hiện yêu cầu phá dỡ nhà thì cần phải làm những thủ tục cơ bản theo Điều 94 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2020:

– Để đảm bảo tính mạng và sức khỏe của người sử dụng chung cư tập thể, trước khi việc phá dỡ phải có sự thông báo để người dân chuẩn bị di chuyển người cũng như việc di chuyển tài sản ra khỏi khu vực phá vỡ để hạn chế tối thiểu tình trạng thiệt hại về người và tài sản;

– Trước khi phá dỡ hoặc trong quá trình phá dỡ phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh tránh tình trạng gây ảnh hưởng đến những hộ dân xung quanh hoặc những người tham gia giao thông bên dưới;

– Việc phá dỡ này cũng phải đảm bảo an toàn cho người tài sản công trình xung quanh các công trình hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng nên nhưng không bị phá vỡ và đặc biệt phải đảm bảo vệ sinh môi trường theo đúng với quy định nhà nước đã ban hành;

– Về thời gian được thực hiện việc phá dỡ nhà chung cư nằm trong khu dân cư thì không được thực hiện trong khoảng thời gian từ 12:00 đến 13:00 và từ 22:00 đến 5:00, trừ trường hợp khẩn cấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất 03/VBHN 2020 Luật nhà ở;

– Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.