Quy định về tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013? Quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013?
Theo quy định pháp luật hiện hành tại Luật đát đai năm 2013 quy định về lĩnh vực đất đai thuộc quyền sử hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đại diện nhưng không được trực tiếp sử dụng mà thay vào đó, Nhà nước tiến hành thành lập các cơ quan chuyên ngành để quản lý, phân chia đất cho toàn dân. Theo đó, có những hội gia đình, cá nhân trong diện được cấp quyền sử dụng đất nhưng lại có những hộ gia đình, cá nhân canh tác và được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng căn cứ điều kiện sử dụng.
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Quy định về tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 :
1.1. Khái niệm về tiền sử dụng đất:
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi:
– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.
– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê hay gọi theo pháp luật là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhưng khác nhau ở chỗ: Tiền sử dụng đất là số tiền phải trả cho Nhà nước và chỉ thực hiện khi thuộc một trong ba trường hợp trên, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp, còn thuế sử dụng đất là khoản nộp vào ngân sách nhà nước và nộp hàng năm.
1.2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất:
Căn cứ Điều 2
– Đối tượng thứ nhất, là người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích như hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng và tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Ngoài ra, nười Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
– Đối tượng thứ hai, là người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất hoặc đất (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
– Đối tượng thứ ba là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
+ Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
2. Quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013:
2.1. Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo Điều 54 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
– Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013 giới hạn là không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác; còn đối với đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Thứ hai, người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai được quy định là tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
– Thứ ba, tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013 được quy định là đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
2.2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Trường hợp 1: Không phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Đối với trường hợp này thì người sử dụng đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữu và đất đang sử dụng ổn định không tranh chấp, có những giấy tờ lien quan đến quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, tặng cho, và giấy tờ khác liên quan trọng hạn mức mốc những năm Nhà nước cấp giấy.
– Trường hợp 2: Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định đất đang sử dụng là đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp 3: Không phải nộp khi được Nhà nước giao đất.
(Trường hợp này căn cứ theo Điều 54 luật đất đai năm 2013 phân tích nội dung ở mục 2.1 phía trên )
2.3. Khi nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất?
Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất lấy căn cứ Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
– Thứ nhất, miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cơ quan có thẩm quyền sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; Các hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, sử dụng đất để làm nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
– Thứ hai, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý sử dụng miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn.
– Thứ ba, áp dung miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án đã được cấp quản lý có thẩm quyền phê duyệt.
– Thứ tư, cơ quan tiến hành miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đó, việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.
Trường hợp gia đình thuộc trong diện hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo. Còn người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời.
Trường hợp giảm tiền sử dụng đất lấy căn cứ Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
– Trường hợp thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền quyết định giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình thuộc diện là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
– Trường hợp thứ hai, cơ quan giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
Như vậy, có thể thấy đối với việc giao hạn mức sử dụng đất của Nhà nước cho người sử dụng mà không thu tiền sử dụng được áp dụng trong nhiều trường hợp cả về điều kiện người sử dụng và nhóm đất được giao cho sử dụng. Cơ quan quản lý áp dụng từng trường hợp để quyết định miễn thu tiền hoặc giảm tiền sử dụng đất tương ứng.
