Quy định điều kiện, thủ tục thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Quy định về điều kiện thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP thì những trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng mà không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;

– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

– Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

– Xóa đăng ký thế chấp.

Theo đó, đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là một trong các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể sẽ không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là hai bên có thể thỏa thuận với nhau chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất để làm tài sản thế chấp.

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất đồng thời cũng là người sử dụng đất, tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, khi tiến hành xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Theo đó, có thể hiểu việc sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sẽ có thể không xảy ra đồng thời với nhau. Hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc chỉ sử dụng tài sản gắn liền với đất để làm tài sản thế chấp. Điều này nhằm đảm bảo được sự linh hoạt và linh động trong việc sử dụng tài sản thế chấp, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất vẫn phải đảm bảo các điều kiện được thế chấp giống như với thế chấp quyền sử dụng đất, các điều kiện bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Thủ tục thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Thủ tục thế chấp tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

2.1. Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Chuẩn bị hồ sơ

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Dự thảo hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ tuỳ thân của bên thế chấp và bên nhận thế chấp: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu (nếu bên nhận thế chấp là tổ chức phải có giấy tờ chứng minh tổ chức hoạt động hợp pháp);

– Bên thế chấp tài sản gắn liền với đất chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân;

– Giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ khác (nếu có).

Thời gian giải quyết:

– Cũng như những loại hợp đồng khác, khi công chứng hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất, thời gian xử lý, giải quyết là không quá 02 ngày làm việc, nếu phức tạp thì kéo dài không quá 10 ngày làm việc.

– Khi công chứng hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất, người thế chấp phải chịu phí công chứng được tính theo giá trị của tài sản và chịu phí thù lao công chứng do tổ chức hành nghề công chứng quy định nhưng không cao hơn mức trần của Hội đồng nhân dân tỉnh đưa ra.

2.2. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp 1: đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình, nhóm người cùng sử dụng đất, tài sản của doanh nghiệp tư nhân

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp sau đây:

– Thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận đã chỉ ghi họ, tên một bên vợ hoặc chồng là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng các thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp bao gồm cả vợ và chồng.

– Thế chấp tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình mà Giấy chứng nhận chỉ ghi là Hộ ông và họ, tên chủ hộ hoặc Hộ bà và họ, tên chủ hộ nhưng các thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp được cơ quan công chứng, chứng thực xác định là ngoài họ, tên của chủ hộ hoặc người đại diện hợp pháp của chủ hộ còn có cả họ, tên của các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình.

– Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu chung của những thành viên hộ gia đình là người sử dụng đất, của nhóm người sử dụng đất một hoặc một số các thành viên của hộ gia đình, của nhóm người sử dụng đất có yêu cầu thực hiện đăng ký thế chấp đối với phần quyền sử dụng đất, phần tài sản gắn liền với đất mà thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình thì trước khi đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đẩ, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tải sản gắn liền với đất, thủ tục thực hiện ttách thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai để được cấp Giấy chứng nhận.

– Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận ghi tên của doanh nghiệp tư nhân nhưng thông tin về bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất là họ, tên của chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc họ, tên chủ doanh nghiệp tư nhân và vợ, chồng của chủ doanh nghiệp tư nhân.

Trường hợp 2: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

– Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không đồng thời cũng là người sử dụng đất thì người yêu cầu đăng ký nộp các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5 và 6 Điều 39 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

– Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai chưa áp dụng Sổ địa chính điện tử thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ sử dụng Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành ở trong tương lai để thực hiện những việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành ở trong tương lai, trừ những trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời là với với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Trường hợp 3: Đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng mà chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận

– Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã được hình thành nhưng tài sản đó chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp theo đúng quy định của pháp luật đất đai hoặc trình hồ sơ lên để cơ quan có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận cho tài sản đã hình thành.

– Sau khi Giấy chứng nhận được xác nhận thay đổi hoặc được cấp mới thì Văn phòng đăng ký đất đai phải ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận, Phiếu yêu cầu và trả kết quả đăng ký. Trong trường hợp này thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận hoặc là cấp mới Giấy chứng nhận cho tài sản đã hình thành.

– Trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký thế chấp trước khi tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu ở trên Giấy chứng nhận thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực, còn khi thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên phải xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

– Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm;

– Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.