Trên thực tế công việc của định giá giá là xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc này được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực và tuân theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm và nội dung điều chỉnh của pháp luật về định giá:
1.1.Khái niệm về định giá:
Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.”Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định”.
Theo tự điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định”
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Luật giá 2006 K5, Điều 4: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Tuy răng, luật này đã hết hiệu lực thay thế bằng luật giá 20124 nhưng vẫn còn tính chất để tham khảo.
Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.
Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.
2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.
Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:
a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.
Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;
b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;
c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.
5. Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự
Đầu tiên, điều luật cho thấy sự tôn trong sự thỏa thuận của các đương sự trong quan hệ dân sự, đây là nguyên tắc cơ bản và phổ biến.
Nhà làm luật đã quy định cụ thể chủ tịch hội đồng định giá tài sản là người đại diện của cơ quan tài chính, điều này là hoàn toàn phù hợp với lý luận và thực tiễn trong việc định giá tài sản. Trước đây, mặc dù pháp luật không ghi cụ thể chủ tịch hội đồng định giá tài sản là thuộc cơ quan nào, song trong thực tế các toà án khi ban hành quyết định định giá tài sản đều ghi chủ tịch hội đồng định giá tài sản là đại diện của cơ quan tài chính
Và để bảo đảm sự vô tư, khách quan của các thành viên trong quá trình định giá tài sản, nhà làm luật đã bổ sung các trường hợp thành viên hội đồng định giá tài sản phải từ chối tham gia thành viên hội đồng định giá nếu họ đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó và trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 46 Bộ luật Tố tụng dân sự, mà trước đây chưa quy định. Các trường hợp sau đây các thành viên định giá phải từ tham gia làm thành viên định giá: (1) Họ đồng thời là đương sự, người đại diện, người thân thích của đương sự; (2) Họ đã tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch trong cùng vụ án đó; (3) Có căn cứ rõ ràng cho rằng họ có thể không vô tư trong khi làm nhiệm vụ.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản:
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử dụng 2 khái niệm sau:
– Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định;
– Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường.
Hơn nữa, Định giá BĐS là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay. BĐS là một loại tài sản đặc biệt nên quy trình thẩm định giá trị của nó cũng có những đặc trưng riêng, khác với việc định giá tài sản thông thường:
Một là, việc định giá BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung định giá với các quy định của Nhà nước và thủ tục pháp lý đối với quyền sử dụng từng loại đất, loại nhà; nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Hai là, BĐS là loại tài sản không thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa tại nơi có BĐS cần định giá.
Ba là, mỗi BĐS là một tài sản độc nhất vô nhị, phản ánh khả năng sinh lời khác biệt.
Như vậy, định giá BĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất, gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.
Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng minh tài sản…Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giá BĐS thế chấp ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro đối với các NH hiện nay. Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp (bao gồm đất và tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng.
Trong tác phẩm “Nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu, của Nhà nước” Ăngghen đã chỉ ra rằng, Nhà nước là sản phẩm của đấu tranh giai cấp. Nhà nước xuất hiện với tư cách là cơ quan quyền lực công cộng, đứng ra quản lý, duy trì và phát triển xã hội, đất nước. Để làm được điều đó, Nhà nước cần phải có tiềm lực tài chính. Bằng quyền lực công, Nhà nước quy định các khoản thuế bắt buộc các tổ chức, cá nhân phải đóng góp tạo nên các khoản thu của Nhà nước. Đồng thời, Nhà nước cũng có những khoản chi tiêu cần thiết về quân đội, bộ máy quản lý… nhằm duy trì quyền lực của mình. Từ đó, khái niệm tài chính công bắt đầu xuất hiện. Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì tài chính công được hiểu là các hoạt động thu chi bằng tiền của Nhà nước, phản ánh hệ thống các quan hệ kinh tế dưới hình thức giá trị trong quá trình hình thành và sử dụng các quỹ tiền tệ của Nhà nước nhằm phục vụ việc thực hiện các chức năng vốn có (không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận) của Nhà nước đối với xã hội. Như vậy, có thể thấy rằng, tài chính công biểu hiện tổng hợp giá trị tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng trong xã hội. Chính vì vậy nên phạm vi hoạt động của tài chính công rất rộng, bao gồm nhiều lĩnh vực trong đó có cả lĩnh vực đất đai. Ở nước ta, trên cơ sở của chế định sở hữu toàn dân về đất đai thì kể từ khi
1.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về định giá bất động sản:
Hiện nay ở nước ta, ngoài những tài sản mà các bên có thể tự định giá hoặc nhờ cơ quan, tổ chức định giá thì riêng đối với những mặt hàng thiết yếu hay nói cách khác là Hàng hóa, dịch vụ mà thực hiện bình ổn giá là hàng hóa, dịch vụ thiết yếu cho sản xuất, đời sống như điện , nước, xăng dầu; nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu và dịch vụ chính cho sản xuất và lưu thông và đất đai phải do Nhà nước đưa ra mức giá và khung giá. Và đề cập trong đề tài này thì vấn đề đất đai là tài sản BĐS phải tuân theo những quy định do nhà nước ban hành.
Tại Điều 19, Luật giá 2012 quy định: Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:
– Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;
– Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ được xây dựng chi từ nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ giáo dục, đào tạo tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước.
Tại
K5, Điều 13 về Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai : Quyết định giá đất và Điều 18 về Nhà nước quyết định giá đất:
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất;
Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Ở Việt Nam, kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời với tôn chỉ mục đích là xóa bỏ bao cấp về đất đai, quản lí đất đai theo định hướng thị trường có sự quản lí của nhà nước, theo đó, giá đất lần đầu tiên được Nhà nước ban hành để điều tiết các quan hệ kinh tế về đất đai, làm cơ sở cho Nhà nước tính tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính thuế khi sử dụng nhà đất, khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí nhà đất. Kể từ đó đến nay, đã có hàng loạt các văn bản pháp luật ban hành về giá đất ở nhiều cấp độ khác nhau nhau:
– Nghị định 80/CP/1993 ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi giao đất;
– Nghị định 87/CP/1994 ngày 17/8/1994 của chính phủ ban hành thay thế nghị định 80/CP quy định về khung giá các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu nông 53 thôn, đất khu dân cư ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, đất đô thị;
– Quyết định 362/TTCP ngày 13/3/1996 của Thủ tướng chính phủ về việc điều chỉnh hệ số trong khung giá đất;
– Nghị Định 17/CP/1997 ngày 21/3/1998 chính phủ ban hành bổ sung khoản 2 điều 4 nghị định 87/CP;
– Luật Đất đai 2013 Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003 thay thế cho Luật Đất đai 2003;
– Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ ban hành về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
– Thông tư số 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
– Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/CP;
– Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đã hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
–
–
Đặc biệt, Luật đất đai 2013 đã có những quy định nhằm hoàn thiện các quy định của
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
– Tính thuế sử dụng đất;
– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Cùng với đó, giá đất cụ thể đươc̣ sư duṇg để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất 55 đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu so sánh các quy định về giá đất nhà nước theo Luật Đất đai 2013 với Luật Đất đai 2003 cho thấy Luật Đất đai 2013 có nhiều sự thay đổi mang chiều hướng tiến bộ nhằm khắc phục những tồn tại, vướng mắc và bất cập phát sinh trong thời gian qua khi triển khai việc áp dụng giá đất nhà nước để điều tiết các quan hệ đất đai trên thực tế. Cụ thể, có thể chỉ ra sự thay đổi cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về thời hạn sử dụng khung giá đất của Chính Phủ và khung giá đất của cấp Tỉnh, thay vì trước đây 01 năm 01 lần thì hiện nay là 05 năm 01 lần. Chúng tôi cho rằng, đây là sự thay đổi hợp lí bởi, nếu theo quy định trước đây (theo Luật Đất đai 2003) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm. Trên thực tế, đây không phải là một việc dễ thực hiện. Bởi lẽ, xuất phát từ thực tế Nhà nước vừa muốn định giá đất vừa muốn điều tiết đất đai theo cơ chế thị trường, việc công bố giá đất ngày 01/01 sẽ không khả thi nếu chính quyền các tỉnh, thành phố không linh hoạt và chủ động nắm bắt giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, không lường hết được yếu tố “ảo” trong quá trình chuyển nhượng trên thị trường. Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Trong khi đó, nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy.
Thêm nữa, thời hạn sử dụng bảng giá đất chỉ trong vòng một năm như trước đây là quá ngắn và chưa hợp lý, gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất. Bởi lẽ đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị bồi thường, gây khó khăn cho chủ đầu tư. Mặt khác, việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi. Nhận thấy từ sự bất cập và vướng mắc này, Luật Đất đai 2013 quy định định kỳ 05 Chính Phủ, UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất một lần. Chúng tôi cho rằng, đây là quy định hợp lí, 05 là khoảng thời gian không dài song đủ cho việc kiểm nghiệm, so sánh, đối chiếu và đánh giá sự phù hợp của giá đất nhà nước với giá đất trên thị trường. Thông qua đó mà có sự sửa đổi, bổ sung điều chỉnh. Thứ hai, về điều chỉnh, bổ sung sự biến động giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định cho phép Chính Phủ có quyền điều chỉnh khung giá đất khi mà giá đ ất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất mà Chính Phủ đã ban hành. Luật Đất đai 2003 cho phép Chính phủ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường với tỉ lệ tăng hoặc giảm là 30%. Chúng tôi cho rằng, sự điều chỉnh thấp hơn tỉ lệ % về sự biến động giá đất nhà nước và giá đất phổ biến trên thị trường sẽ đảm bảo cho khung giá đất mà Chính Phủ ban hành sát thực hơn với giá đất thị trường, rút dần khoảng cách chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường vốn là vấn đề nổi cộm về giá đất trong thực tế thời gian qua.
Thứ ba, về bảng giá đất và giá đất cụ thể áp dụng ở phạm vi cấp tỉnh Luật đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể mà tất cả các quan hệ đất đai được Nhà nước xác lập được áp dụng một khung giá đất cố định do UBND cấp tỉnh xây dựng sẵn và đã được công bố trước. Quy định này sẽ phát huy tác dụng tạo nguồn thu ổn định, làm bình ổn thị trường đối với những quan hệ đất đai ít có sự biến động, chủ yếu do Nhà nước xác lập như các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 114 đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, chúng sẽ không phù hợp và trở nên xa rời thực tế, là nguyên nhân của những biến tướng, sai phạm trong quá trình thực hiện các chính sách thu tài chính về đất đai khi áp dụng bảng khung giá đất cố định để điều tiết các quan hệ đất đai mang tính “động” như các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 đã chỉ ra ở trên; trong quá trình vận hành chúng không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường. Khắc phục thực trạng này, Luật đất đai năm 2013 bên cạnh việc sử dụng bảng khung giá đất được công bố để áp dụng cho những quan hệ đất đai ổn định thì còn áp dụng giá đất cụ thể để áp dụng trong những trường hợp cụ thể. Giá đất cụ thể này tùy thuộc vào từng quan hệ đất đai được xác lập, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể áp dụng cho phù hợp. Thứ tư, về tư vấn giá đất. Luật đất đai năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai. Khắc phục hạn chế nêu trên, Luật đất đai năm 2013 đã dành 02 điều (Điều 115 và Điều 116) quy định các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt, Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.
2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng:
Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay. Qua việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch.
Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Đối tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau. Hoạt động kinh doanh trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng vốn nào cũng có khả năng sinh lời. Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết. Hiện nay thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp… Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ… đều cần đến định giá bất động sản. Có thể nói thế chấp BĐS và định giá BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc cho vay dùng tài sản thế chấp đặc biệt là BĐS thế chấp. Nhưng vấn đề là BĐS đó khi đem thế chấp được ghi nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để an toàn cho người cấp vốn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay. Khi hoạt động của NH ngày càng chuyên môn hoá đòi hỏi dịch vụ cung cấp càng phải hoàn thiện, để làm được điều này đỏi hỏi các NH cần thiết phải quan tâm đến công tác định giá BĐS thế chấp. Chính vì tầm quan trọng của định giá BĐS mà yêu cầu các chuyên viên thẩm định trong NH phải có kiên thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, am hiểu thị trường BĐS có kỹ năng phương pháp định giá tốt nhất để đưa ra giá trị phù hợp với thị trường và quy định của Nhà nước của tổ chức cho vay.
3. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng:
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
4. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng:
Đây nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
BĐS phải được sử dụng hợp pháp tức là phải bảo đảm phù hợp với tính pháp lý hiện hữu của BĐS đặc biệt là quy định về mục đích khai thác sử dụng đất; luồng thu nhập là luồng thu nhập hợp pháp được pháp luật bảo hộ.
Thu nhập ròng mang lại phải là thu nhập cao nhất đối với toàn bộ BĐS và thu nhập này phải mang tính ổn định và lâu dài.
BĐS phát huy tác dụng mang lại lợi ích phải thoả mãn được khả năng lựa chọn của nhiều người, những yếu tố cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người, mang tính phổ biến và nhiều người có khả năng lựa chọn nó.
Nguyên tắc cung – cầu.
Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung – cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung – cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá . Khi định giá phải xem xét quan hệ cung – cầu là cân bằng hay mất cân bằng, phải dự báo quan hệ cung-cầu trong tương lai xem quan hệ đó thay đổi như thế nào.
Nguyên tắc phù hợp.
Nguyên tắc phù hợp cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại-dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Trong những mục đích trên thì mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn BĐS, vì vậy khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích chính của BĐS để định giá , không được lẫn lộn với các sử dụng khác nhau và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. Ngoài ra, khi định giá phải phù hợp với mục đích được quy định, phải phù hợp với các yếu tố được giả định và phát triển trong tương lai ở nơi, vùng có BĐS đó, phải phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS đó.
Nguyên tắc thay thế.
Do đặc điểm các BĐS có thể thay thế cho nhau vì thế khi định giá phải dựa vào các BĐS thay thế này, khi định giá phải căn cứ vào các sản phẩm tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc sản phẩm không tương đồng, không giống nhau, hoặc có thể thay thế, phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản.
Phần lợi ích mang lại phụ thuộc vào những yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS vì thế khi định giá phải hết các yếu tố cấu thành. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Lợi ích mang lại đó không chỉ là lợi ích ở hiện tại mà còn là lợi ích trong tương lai cho nên cần phải dự báo được thu nhập kỳ vọng trong tương lai, phải quy đổi luồng thu nhập về một giá trị thống nhất. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: Lao động; Vốn; Đất đai; Quản lý.
Nguyên tắc đóng góp.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành. Khi định giá phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào giá trị BĐS nói chung. Khi thay thế, thay đổi một yếu tố nào đó thì giá trị BĐS sẽ thay đổi, ta có thể tính từng giá trị bộ phận BĐS từ đó đưa ra giá trị chung của BĐS. Do một công trình BĐS đóng góp cả vào một quần thể, khu vực BĐS vì thế khi định giá phải tính đến sự đóng góp của các yếu bên ngoài, xung quanh vào bản thân BĐS.
Nguyên tắc dự báo
Cho phép người định giá dự báo trước những ràng buộc, những điều kiện đặt ra có thay đổi hay không. Cần phải dự báo được những thay đổi về điều kiện, giả thuyết về thị trường hoặc dự báo cả thay đổi về kết cấu, công năng của BĐS.
Hiện nay, NHNN đã cho phép các NHTM tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc NH phải thanh lý tài sản thế chấp. Có thể nói hoạt động định giá trong NH chứa đựng nhiều yếu tố nhạy cảm đòi hỏi nhân viên thẩm định phải tuân thủ các nguyên tắc định giá nói chung và các nguyên tắc nghề nghiệp như:
– Nguyên tắc độc lập: người thẩm định phải thẩm định BĐS một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kì lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào.
– Nguyên tắc chính trực: người thẩm định phảI thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ rang khi phân tích các yếu tố tác động đến giá trị BĐS thẩm định. Người thẩm định phảI từ chối khi xét thấy không đủ điều kiện thẩm định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định.
– Nguyên tắc khách quan: người thẩm định phảI thẩm định một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thảm định.
– Nguyên tắc bí mật: người thẩm định không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết trong quá trình thẩm định, kết quả thẩm định cho cá nhân, đơn vị không liên quan.
– Nguyên tắc thận trọng: người thẩm định phảI cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được khi đè xuất ý kiến chính thức.
