Quy định chuyển nhượng tài sản, bán tài sản trên đất thuê

1. Quy định chuyển nhượng tài sản, bán tài sản trên đất thuê: 

1.1. Tài sản trên đất thuê là gì? 

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản bao gồm: 

+ Vật, tiền, giấy tờ có giá;

+ Quyền tài sản;

+ Tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. 

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: 

+ Nhà ở;

+ Công trình xây dựng khác;

+ Rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

1.2. Quy định chuyển nhượng tài sản, bán tài sản trên đất thuê:  

Điều kiện đầu tiên để chuyển nhượng tài sản, bán tài sản trên đất thuê đó là người sử dụng đất đang sử dụng đất là đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê khi thỏa mãn cả những điều kiện khác quy định tại điều 189 luật đất đai, những điều kiện đó là: 

+ Người sử dụng đất thuộc các đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập một cách hợp pháp; 

+  Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận;

+ Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

++ Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

++ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

++ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

+ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Khoản 5 điều 79 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán tài sản gắn liền với đất thuê thì trình tự, thủ tục được thực hiện như sau: 

– Việc mua bán tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Sau khi nhận hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm: 

+ Thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê;

+  Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản.

– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: 

+ Gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê;

+ Đồng thời chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. 

– Lưu ý nếu mua bán tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định. 

2. Thủ tục chuyển nhượng, bán tài sản trên đất thuê: 

 Hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đã được công chứng;

– Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất (có thể do Văn phòng Đăng ký đất đai cấp hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở tài nguyên và môi trường công nhận). 

Trình tự thủ tục các bước thực hiện bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm: 

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất thuê nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Bộ hồ sơ đã được nêu rõ ở trên. 

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. 

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thẩm tra hồ sơ, thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm

– Trong thời hạn 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thực tế sử dụng đất và thẩm tra hồ sơ. 

– Thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất

– Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê

– Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản

Bước 3: Xác định tiền thuê đất khi nhận được hồ sơ 

– Đối với trường hợp giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ và thực hiện xác định giá trị thửa đất, gửi Thông báo thông tin địa chính đến Cục thuế. 

– Đối với trường hợp giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên, thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá gửi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của Thành phố thẩm định và hoàn thiện trình UBND tỉnh phê duyệt. 

Bước 4: Thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản 

Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ khi nhận được Thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, soạn thảo Hợp đồng, phụ lục Hợp đồng, thanh lý Hợp đồng thuê đất chuyển đơn vị ký.

Trong thời hạn 01 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường: Gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê

Tổ chức sử dụng đất nộp bổ sung Thông báo xác định đơn giá thuê đất của cơ quan thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm: Phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận, Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính,…

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua tài sản 

Sau khi cá nhân, tổ chức thực hiện xong nội dung theo thông báo gửi cơ quan Thuế, nộp đủ văn bản hoặc chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính Sở Tài nguyên và môi trường trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

3. Mẫu hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Căn cứ theo sự thỏa thuận của hai bên:

Hôm nay, ngày…tháng…năm…, Chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN ( Bên A )

• ÔNG/ BÀ :….Sinh năm: …

• Số CCCD:….Cấp ngày: ..

• Nơi thường trú tại:..

• Và Bà : … Sinh năm: …

• Số CCCD: …Cấp ngày: …

• Nơi thường trú tại: ..…

BÊN MUA ( Bên B )

• ÔNG/ BÀ : Sinh năm: …

• Số CCCD: …Cấp ngày: …

• Nơi thường trú tại:..

• Và Bà :…Sinh năm: …

• Số CCCD: … Cấp ngày: …

• Nơi thường trú tại: …

Hai bên đồng ý thực hiện việc mua bán tài sản gắn liền với đất với theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN MUA BÁN

Tài sản thuộc quyền sở hữu của bên A theo …… nêu trên là tài sản gắn liền với thửa đất sau:

– Tên người sử dụng đất: …

– Thửa đất số: ….

– Tờ bản đồ số:…

– Địa chỉ thửa đất: …..

– Diện tích: …..m2 (bằng chữ: …..)

– Hình thức sử dụng:

            + Sử dụng riêng: ….. m2

            + Sử dụng chung: …..m2

– Mục đích sử dụng:….

– Thời hạn sử dụng:…..

– Nguồn gốc sử dụng:…..

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …..

Giấy tờ về quyền sử dụng đất có: ….

ĐIỀU 2: GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá mua bán tài sản nêu tại  Điều 1 của Hợp đồng này là:…..

(bằng chữ:…..đồng Việt Nam).

2. Phương thức thanh toán: ….

3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Bên A có nghĩa vụ giao tài sản nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm …..

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ….chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan về tất cả những điều khoản trong hợp đồng là đúng sự thật. 

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.       

Các văn bản sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn Luật Đất đai.