Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

1. Điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư: 

Việc cho phép có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hay không phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 58 Luật đất đai năm 2013:

* Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có căn cứ sau đây:

– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên: được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thông qua văn bản chấp thuận.

– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. 

* Trường hợp các dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển: 

Để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dựa trên căn cứ bằng các văn bản của các bộ, ban ngành có liên quan chấp thuận chủ trường đầu tư nếu đủ điều kiện.

Nếu như dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:

– Đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới: xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao.

– Đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng: xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định.

– Đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh: xin ý kiến của Bộ Công an.

Bên cạnh những căn cứ trên, muốn chuyển đổi được mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước cho phép  chuyển mục đích sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện sau: 

– Thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

– Đảm bảo đầy đủ năng lực tài chính để có thể thực hiện tốt và đầy đủ kịp tiến độ của dự án đầu tư:

+ Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta: có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án.

+ Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên: có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án.

+ Đảm bảo có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

– Không thuộc các trường hợp vi phạm đất đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp đang sử đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác:

+ Căn cứ dựa trên kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

+ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư: 

* Thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong trường hợp:

– Thực hiện việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

* Thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp:

– Cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận thông qua văn bản chấp thuận trước khi quyết định. 

Như vậy, theo quy định trên thì Ủy ban nhân dân các cấp sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất căn cứ theo từng trường hợp trên mà cấp đó có thẩm quyền.

3. Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu ố 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Biên bản xác minh thực địa.

– Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư: cần có bản sao thuyết minh dự án đầu tư.

– Đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất.

– Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư: thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.

– Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình: văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

4. Trình tự thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo dự án đầu tư: 

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Chủ thể có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp hồ sơ đến Sở tài nguyên và môi trường địa phương nơi có đất cần chuyển mục đích sử dụng.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ.

– Thực hiện việc xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– Cán bộ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Sau đó, thực hiện trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

– Cuối cùng thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Lưu ý: Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư: