Quy định cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm

1. Một số quy định về thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

1.1. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm:

Đối tượng được Nhà nước giao đất cho thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm phải đảm bảo những điều kiện nhất định và thuộc trường hơp được quy Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất với mục đích là để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, tiến hành nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Nhà nước xem xét nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân để biết có được tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

– Vì nhiều mục đích hợp pháp khác nhau mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản để thu lợi nhuận; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với mục đích là xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Xét đến trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập trong quá trình thành lập và hoạt động tự chủ tài chính, cá nhân là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

–  Để hỗ trợ cho hoạt động ngoại giao mà tổ chức nước ngoài sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

1.2. Điều kiện để được cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm:

Cá nhân, tổ chức để được cho phép thực hiện hoạt động cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm thì phải đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Thực hiện nghiêm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Cần chắc chắn rằng bất động sản không có bất kỳ tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất với một cá nhân hay tổ chức nào khác;

+ Tài sản này không thuộc trường hợp bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, trong điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng cần đảm bảo việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.  

2. Quy định cho thuê tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm:

Căn cứ theo quy định Điều 38a Nghị định 43/2014/NĐ-CP bổ sung bởi khoản 24 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm như sau:

– Việc cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm áp dụng đối với trường hợp: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; hoặc thực hiện thủ tục thuê đất, thuê lại đất nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì hoàn toàn có quyền được cho thuê tài sản gắn liền với đất

Điều kiện để thực hiện đươc việc này là tài sản gắn liền với đất phải được tạo lập một cách hợp pháp mà pháp luật đã được quy định (bao gồm các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã trình bày ở mục 1 bài viết).

Theo quy định, người thuê tài sản bắt buộc sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

– Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thực hiện hoạt động thuê đất của Nhà nước và có nghĩa vụ trả tiền thuê hàng năm cho Nhà nước; hoạt động cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì trường hợp này mới được cho thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước. Người thuê tài sản gắn liền với đất phải sử dụng đất đúng mục đích.

Với quy định nêu trên, doanh nghiệp khi thực hiện thuê đất trả tiền hằng năm được trao quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuế nếu đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

– Cơ quan nhà nước đã cấp phép hoạt động thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Tài sản trên đất cho thuê phải được hình thành một cách hợp pháp theo đúng quy định;  

– Cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

– Cá nhân tiến hành thuê tài sản bắt buộc phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

3. Mức phạt khi không đủ điều kiện mà cho thuê tài sản gắn liền với đất thu tiền thuê đất hằng năm:

Cá nhân, doanh nghiệp không đảm bảo điều kiện cho thuê tài sản gắn liền với đất thu tiền thuê đất hằng năm mà cố tình thực hiện hoạt động này thì có thể bị xử phạt vi pham hành chính tùy thuộc vào mức độ, tính chất hành vi vi phạm. Căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Quy định cụ thể như sau:

– Như đã biết, để được cấp phép hoạt động thuê tài sản trên đất thuê trả tuền hành năm thì phải có đầy đủ điều kiện được ghi nhận trong quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nếu thiếu 1 điều kiện theo quy định thì doanh nghiệp có thể bị áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;

– Mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng sẽ được sử dụng đối với trường hợp thiểu từ hai điều kiện trở lên theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

Đối tượng vi phạm là cá nhân hay doanh nghiệp sẽ được áp dụng mức phạt khác nhau.Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP mức phạt tiền nêu trên là mức phạt tiền đối với cá nhân. Đối với cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân

– Ngoài việc bị xử phạt hành chính thì cá nhân, doanh nghiệp có thể bị áp dụng thêm biện pháp khắc phục hậu quả như:

+ Đối tượng này buộc phải thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Hành động cho thuê tài sản gắn liền với đất trái pháp luật sẽ bị cưỡng chế để buộc chấm dứt hợp này đối với trường hợp không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Khi thực hiện hành vi vi phạm pháp luật mà đã thu được nguồn lợi bất chính thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành yêu cầu buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.