Xử lý hình sự đối với các vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản

Hiên nay, có rất nhiều tổ chức, cá nhân thực hiện việc kinh doanh bất động sản. Vậy để kinh doanh bất động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp có vốn là 20 tỷ đồng cong trong trường hợp hoạt động theo quy mô nhỏ và không thường xuyên hay khi kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản thì không cần phải thành lập Doanh nghiệp. Nhưng dù có phải thành lập doanh nghiệp hay không thành lập doanh nghiệp thì cũng cần phải có các hành vi hinh doanh đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Những hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thì bị sử lý theo quy định của luật hình sự, dân sự, hành chính, kỷ luật,… Như vậy, Xử lý hình sự đối với các vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào? Sau đây luật Dương Gia xin đưa ra một số quy định của pháp luật như sau:

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

-Luật kinh doanh bất động sản 2014;

-Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017.

1. Quy định chung về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản được định nghĩa dưới góc độ pháp lý là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.(Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 3)

1.1. Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

Một là, Các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản: Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

Hai là, Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản

Ba là, Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

Năm là, Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

1.2. Các loại bất động sản được phép đưa vào danh mục kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản được quy định theo các loại bất động sản sau:

Một là, Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

Hai là, Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

Ba là, Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Đây là những nguyên tắc, nội dung cơ bản về kinh doanh bất động sản mà bất cứ cá nhân, tổ chức nào tham gia đều phải tuân thủ. Nếu như vi phạm một trong số những điều kiện cơ bản nêu trên thì trước hết sẽ bị xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại nghị định 121/2013/NĐ- CP đang có hiệu lực thi hành.

1.3. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Bên cạnh luật kinh doanh bất đồng sản thì nay Luật Đầu tư 2020 sửa đổi thành “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).”

Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

“Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014; trong đó, bỏ điều kiện “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Như vậy, theo luật mới thì Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) mà không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.”

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư 2020 cũng sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể:

– Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

– Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

+ UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;

+ Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

 Trước hết về điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức muốn hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

“Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.”

Như vậy khi cá nhân, tổ chức muốn hoạt động kinh doanh bất động sản thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp với số vốn pháp định theo quy định của pháp luật hiện hành là 20 tỷ. Loại hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể thành lập đó là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, hợp tác xã,… Quy định này là một căn cứ để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có hiệu quả, khả năng chịu rủi ro trong kinh doanh kinh doanh bất động sản thấp.

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản có thể không cần phải thành lập doanh nghiệp nếu như việc kinh doanh này hoạt động theo quy mô nhỏ và không thường xuyên hay khi kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản. Mặc dù vậy, hoạt động kinh doanh vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế theo quy định của pháp luật.

2. Xử lý hình sự đối với các vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản

Pháp luật hình sự hiện hành chưa có quy định cụ thể xử lý hình sự đối với các hợp đồng vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.

Luật hình sự hiện tại mới chỉ đề cập tới xử lý vi phạm các quy định về quản lý đất đai:

“1. Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyền mục đích sự dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi vi phạm này, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bày năm:

a) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn;

b) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

Người có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm hình sự dựa trên cơ sở tại Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ Luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 đã quy định về trách nhiệm hình sự về kinh doanh bất động sản thì được áp dụng với tất cả những cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản mà tính chất và mức độ của hành vi vi phạm gây ra mang tính chất nguy hiểm cho xã hội và không thể thực hiện xử lý hành vi hành bằng việc xử phạt hành chính và trách nhiệm dân sự nữa mà hành vi này đã đạt tới mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy đinh của pháp luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật Hình sự hiện hành.

Như quy định tại điều trên thì trách nhiệm hình sự được áp dụng đối với cả người quản lý bất động sản và  người được nhà nước giao cho thẩm quyền quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản cả chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản khi những người này có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản gây hậu quả nguy hiểm cho xã hội đã được quy định trong Bộ luật Hình sự.

Chủ thể kinh doanh bất động sản và người có thẩm quyền về quản lý trong kinh doanh bất động bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi vi phạm các quy định về sử dụng đất đai, cụ thể: “lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cho phép chuyền mục đích sự dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi vi phạm này đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm ” mà tính chất, mức độ vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng cho xã hội được quy định trong bộ luật hình sự thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sư.