Xử lý khi đất thế chấp ngân hàng đã bán bằng giấy viết tay

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2011 Anh tôi được người thứ ba bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất vay ngân hàng, có giấy chứng thư của công ty thẩm định giá, có biên bản thẩm định giá của ngân hàng, có ký hợp đồng tín dụng, có ký hợp đồng thế chấp của bên thứ ba tại phòng công chứng, có ký giao dịch đảm bảo tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đến nay anh tôi làm ăn thua lỗ, không còn tiền trả nợ ngân hàng, thì ngân hàng mới phát hiện đất thế chấp, người bảo lãnh cho anh tôi đã bán hết đất từ 1993 đến 2011 bằng giấy tay, chưa qua công chứng, chưa làm sổ đỏ, cho nên ngân hàng không phát mãi được. Dạ xin hỏi:

1/ Đất bán giấy có hợp pháp không?

2/ Thủ tục đăng ký thế chấp ngân hàng như trên có hợp pháp không?

3/ Tài sản thế chấp như trên ngân hàng có phát mãi để thu hồi nợ đuợc không?

4 / Tài sản thế chấp có hợp pháp không ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Thứ nhất: Đất bán giấy có hợp pháp không?

Hành vi bán đất xảy ra từ năm 1993, nhưng không rõ thời điểm nào thì áp dụng như sau:

Nếu từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 ( thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai 1993) các giao dịch mua bán là trái pháp luật. Được quy định cụ thể tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

"…Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu…"

Nếu sau thời điểm ngày 15-10-1993 sẽ áp dụng theo quy định của Luật đất đai 1993, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP bên bán và bên mua phải tuân thủ điều kiện chuyển nhượng

"h) Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn."

Tuy nhiên tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP  lại có quy định như sau:

“1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.”

Như vậy, viêc chuyển nhượng tại thời điểm nào bạn cần xác định để xem việc chuyển nhượng đó là hợp pháp, hay không hợp pháp. Nếu trước thời điểm ngày 15-10-1993, giấy viết hay hợp đồng chuyển nhượng đều là vô hiệu. Nếu sau ngày 15-10-1993 sẽ không bắt buộc công chứng nhưng vẫn có giấy tờ thì được xem là hợp pháp.

Thứ hai: Thủ tục đăng ký thế chấp ngân hàng như trên có hợp pháp không ?

+ Đất đã được bán từ năm 1993

+ Thời điểm thực hiện bảo lãnh năm 2011

+ Bên nhận chuyển nhượng chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 Bảo lãnh và Thế chấp là hai biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nhau:

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

“Điều 318. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

a) Cầm cố tài sản;

b) Thế chấp tài sản;

c) Đặt cọc;

d) Ký cược;

đ) Ký quỹ;

e) Bảo lãnh;

g) Tín chấp.

2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.”

Xét về mặt hình thức thực hiện: Chưa phù hợp với quy định của pháp luật

Xét về mặt nội dung: Vì chưa cấp sổ đỏ nên thủ tục bảo lãnh, ký hợp đồng tín dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không phát hiện ra. Tuy nhiên về hành vi bán đất phải xem là hợp pháp, hay không hợp pháp, trong đó bên mua chưa làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, bên thứ ba (bên đứng ra bảo lãnh cho anh A) mặc dù đã bán nhưng vẫn đứng ra bảo lãnh bằng tài sản này là sai.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005

“Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Vậy, thủ tục thế chấp như trên là chưa đúng.

Thứ ba: Tài sản thế chấp như trên ngân hàng có phát mãi để thu hồi nợ đuợc không? Tài sản thế chấp có hợp pháp không ?

Vì giao dịch thực hiện là giao dịch được xác lập nhưng bị lừa dối nên tài sản thế chấp không hợp pháp, ngân hàng cũng không thể thực hiện thủ tục phát mãi. Trong trường hợp này ngân hàng sẽ tiến hành làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết quyền lợi cho các bên.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568  để được giải đáp.