Xử lý hết thời gian gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng?

1. Xử lý hết thời gian gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng: 

Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì việc nếu hết thời gian gia hạn tiến độ sử dụng đất mà người sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Vấn đề này sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ theo quy định Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về việc xử lý đất hết thời gian gia hạn nhưng người sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng trên thực tế. Theo đó thì Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm quy định của pháp luật đất đai, trong đó có hành vi chậm đưa đất vào sử dụng, cụ thể như sau:

Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư nhưng người sử dụng đất đã không đưa đất vào sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ được ghi nhận trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực tế thì người sử dụng đất phải đưa đất vào sử dụng, nếu trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì các chủ thể được xác định là chủ đầu tư sẽ được gia hạn tiến độ sử dụng đất trong khoảng thời gian 24 tháng, và các chủ đầu tư cũng phải tuân thủ nghĩa vụ nộp cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong khoảng thời gian này, nếu như hết thời hạn được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà các chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng trên thực tế thì nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường về đất và không bồi thường về các tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường hợp do sự kiện bất khả kháng. 

Như vậy thì có thể thấy, hành vi hết thời gian sử dụng đất mà chưa đưa đất vào sử dụng là hành vi vi phạm quy định của pháp luật đất đai và thuộc trường hợp bị thu hồi đất căn cứ theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 như đã phân tích ở trên. Tức là đất được nhà nước cho thuê hoặc giao đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất đó vào sử dụng trên thực tế thì chủ đầu tư sẽ được gia hạn tiến độ sử dụng đất trong khoảng thời gian 24 tháng ba phải nộp cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án. Nếu như hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì khi đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi đất và không được bồi thường về đất, không được bồi thường về các tài sản gắn liền với đất. 

Theo đó thì việc xử lý đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng trong khoảng thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất trong 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tính kể từ ngày giao đất trên thực địa sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, mà không được xem xét để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

2. Thẩm quyền thu hồi đất hết thời gian gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013, có ghi nhận về thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp hết thời gian gia hạn tiến độ sử dụng đất mà người sử dụng đất vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền trong việc quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp sau đây:

– Thu hồi đất đối với các chủ thể được xác định là tổ chức hoặc các cơ sở tôn giáo, các đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các tổ chức có chức năng ngoại giao, các chủ thể được xác định là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– Thu hồi đất đối với loại đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã phường, thị trấn, hay còn gọi là đất 5%;

Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp sau đây:

– Thu hồi đất đối với các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đất hợp pháp;

– Thu hồi đất đối với các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra thì trong trường hợp khu vực thu hồi đất có cả các đối tượng (tức là cả 02 nhóm đối tượng) theo như phân tích ở trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành hoạt động ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

3. Quy định về thời điểm để tính gia hạn tiến độ sử dụng đất: 

Căn cứ theo khoản 12 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có quy định về thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm, cụ thể như sau:

– Trường hợp các đối tượng được xác định là người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;

– Trường hợp các đối tượng được xác định là người sử dụng đất chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng;

– Trường hợp các đối tượng được xác định là người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

– Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị;

– Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn. Riêng trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là  Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định. 

Như vậy thì, thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp chủ đầu tư không đưa đất được nhà nước cho thuê vào sử dụng được quy định như trên.

4. Những hậu quả khi người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng: 

Khi người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng và sử dụng đất quá thời gian gia hạn tiến độ sử dụng đất thì có thể đem lại một số hậu quả, có thể kể đến như sau:

– Gây ra tình trạng mất thời gian và lãng phí công sức, tức là khi trọng đưa đất vào sử dụng thì người sử dụng đất sẽ phải cho để có thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật, khoảng thời gian này sẽ gây ra trường hợp lãng phí về mặt thời gian và cản trở quá trình phát triển kinh tế xã hội cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể;

– Tăng chi phí, tức là khi các chủ thể có hoạt động chậm đưa đất vào sử dụng trên thực tế thì người sử dụng đất phải đợi một khoảng thời gian thì mới có thể sử dụng bất động sản đó. Khi đó thì điều này sẽ gây ra tăng chi phí cho các dự án sử dụng đất như xây dựng kinh doanh hoặc sản xuất đầu tư, hoặc các mục đích khác … Ngoài ra thì hiện tượng này còn gây cho các chủ thể mất nhiều cơ hội đang có, sẽ không có cơ hội để sử dụng đất trong khoảng thời gian ngắn nhất, vấn đề này có thể gây ra hiện tượng thiệt hại về mặt kinh tế;

– Gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, và đặc biệt là trong trường hợp quyền của người sử dụng đất bị giới hạn hoặc bị thu hồi theo quy định của pháp luật;

– Có thể dẫn đến trường hợp tổn hại đến môi trường, có thể dẫn đến hiện tượng sử dụng đất không hợp lý và gây ô nhiễm môi trường hoặc gây ra các vấn đề liên quan đến lĩnh vực sinh thái, bên cạnh đó thì chậm đưa đất vào sử dụng có thể gây lãng phí về tài nguyên đặc biệt là tài nguyên đất đai, và đất đai sẽ mất đi giá trị vốn có ban đầu của nó, ngoài ra thì hoạt động này còn ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và gây ra tình trạng mất an ninh trật tự công cộng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.