Xây nhà vượt diện tích đất thổ cư bị xử phạt như thế nào?

1. Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa. Theo đó, thổ cư là một từ Hán – Việt, được dùng rộng rãi trước đây ở Việt Nam, song hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng mà thay bằng các cụm từ như Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

2. Xây nhà vượt diện tích đất thổ cư bị xử phạt như thế nào?

2.1. Xây nhà vượt diện tích đất thổ cư là gì?

Xây nhà vượt quá diện tích thổ cư còn được hiểu là xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư được ghi nhận trong Sổ đỏ, đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 hiện hành và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:

Căn cứ vào nguyên tắc sử dụng đất theo pháp luật hiện hành thì phải sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, người sử dụng đất cần phải thực hiện các nghĩa vụ chung sau đây: thực hiện việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất cũng như tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thông qua các vấn đề được nêu trên, việc xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất, đồng thời tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 hiện hành cũng nêu rõ một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. Do đó, việc xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.

2.2. Xây nhà vượt diện tích đất thổ cư bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm:

Thứ nhất là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì bị xử phạt như sau:

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực nông thôn thì mức phạt tối thiểu là 3.000.000 đồng và tối đa là 250.000.000 đồng.

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư/ đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực thành thị thì mức phạt sẽ bằng 02 lần so với khu vực nông thôn. Cụ thể phạt tối thiểu là 6.000.000 đồng và tối đa lên đến 500.000.000 đồng.

Như vậy, thông qua các phân tích trên có thể thấy, mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị.

Thứ hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì bị xử phạt như sau:

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/ đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực nông thôn thì mức phạt tối thiểu là 3.000.000 đồng và tối đa là 250.000.000 đồng.

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/ đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực thành thị thì mức phạt sẽ bằng 02 lần so với khu vực nông thôn. Cụ thể phạt tối thiểu là 6.000.000 đồng và tối đa lên đến 500.000.000 đồng

Tuy nhiên, tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích hoặc xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính sẽ có sự khác biệt, thấp nhất là 3 triệu đồng nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

Thứ ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì bị xử phạt như sau:

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/ đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực nông thôn thì mức phạt tối thiểu là 3.000.000 đồng và tối đa là 200.000.000 đồng.

– Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/ đất xây dựng nhà để ở thuộc khu vực thành thị thì mức phạt sẽ bằng 02 lần so với khu vực nông thôn. Cụ thể phạt tối thiểu là 6.000.000 đồng và tối đa lên đến 400.000.000 đồng

Như vây, mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này ở khu vực nông thôn là 3 triệu đồng và ở khu vực đô thị là 6 triệu đồng.

Tuy nhiên, ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất ở theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

3. Xây dựng nhà vượt quá diện tích đất thổ cư thì cần phải làm gì?

Trong trường hợp xây nhà vượt quá phần diện tích đất ở được ghi trong Sổ đỏ, để không vi phạm pháp luật, người có quyền sử dụng đất cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích vượt quá sang thành đất phi nông nghiệp.

Bước 1. Khâu chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

–  01 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Tiến hành  nộp và tiếp nhận hồ sơ

Theo đó, chúng ta sẽ có hai cách nộp hồ sơ như sau:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Về thời gian giải quyết: Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính  thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Nghị định 91/2019/NĐ-CP CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dưng;

Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018.