Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm được bồi thường không?

1. Điều kiện để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất?

Hiện nay, để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất thì đất bị thu hồi phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

– Đất bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Đất do cá nhân, hộ gia đình sử dụng và không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm;

– Đất bị thu hồi đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013);

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, khi đất bị thu hồi đáp ứng được các điều kiện trên thì sẽ bị Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi.

2. Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm được bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, theo quy định tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thì đất trồng cây lâu năm là loại đất được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây trồng một lần nhưng có thể sinh trưởng và cho kết quả thu hoạch trong nhiều năm.

Tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về nguyên tắc sử dụng đất đó là người sử dụng đất phải sử dụng đất vào đúng mục đích sử dụng đất mà Nhà nước cho phép. Do đó, đối với đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng loại đất này chỉ được sử dụng vào việc trồng các loại cây lâu năm như: cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm…Và cũng theo quyên tắc này thì có thể xác định được việc xây nhà chỉ được thực hiện trên đất ở, một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Từ những quy định trên có thể thấy, người sử dụng đất trồng cây lâu năm chỉ được trồng các loại cây lâu năm trên đất mà không được xây dựng nhà ở trên đất. Việc xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm được xác định là hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thì khi người sử dụng đất không đúng mục đích mà Nhà nước cho phép và đã bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai những vấn tiếp tục vi phạm thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật. Và trong trường hợp đất bị Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật sẽ không được bồi thường đối với đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) được giao theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai năm 2013.

Như vây, khi người sử dụng đất xây nhà trên đất trồng cây lâu năm sẽ không được Nhà nước bồi thường. Nếu trường hợp vi phạm lần đầu sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP và nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 đã phân tích tại mục 1 của bài viết này thì người sử dụng đất sẽ chỉ được bồi thường về đất mà không được bồi thường về tài sản trên đất theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai năm 2013.

3. Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm sẽ bị xử phạt như thế nào?

Xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm được xác định là hành vi vi phạm pháp luật bởi đã xâm phạm đến nguyên tắc sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Hành vi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 91/2019/NĐ-CP. Cụ thể mức xử phạt được quy định như sau:

3.1. Xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền đối với hành vi tự ý chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp:

– Mức tiền xử phạt vi phạm hành chính tại khu vực nông thôn theo quy định tại khoản 2 Điều 11:

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Mức tiền xử phạt vi phạm hành chính tại khu vực đô thị theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP: 

Hành vi này sẽ bị xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với hành vi vi phạm tương tự taị khu vực nông thôn. Cụ thể như sau:

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 06 triệu đồng đến 10 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 16 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 16 triệu đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3.2. Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm:

Bên cạnh việc bị xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền thì người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm theo quy định tại khoản 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP. Cụ thể các biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng bao gồm:

– Buộc khắc phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Buộc phải nộp lại số tiền đã thu lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm gây ra.

Lưu ý: Nếu người vi phạm về việc sử dụng đất không đúng với mục đích được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định trên mà vẫn tiếp tục vi phạm thì sẽ bị thu hồi đất do vi phạm hành chính trong lĩnh vực đát đai theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 và không được bồi thường về đất khi thu hồi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19/11/2019 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/11/2022 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.