Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích bị xử lý thế nào?

1. Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích bị xử lý như thế nào? 

1.1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? 

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu, theo đó: 

+ Trong trường hợp chuyển mục đích phải xin phép thì phải có quyết định hành chính về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

+ Trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chỉ cần đăng ký đất đai theo thủ tục quy định. 

Cụ thể trong trường hợp này, để xây nhà thì đất phải có đúng mục đích sử dụng là đất ở, nếu chưa đúng mục đích thì phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có thửa đất. 

1.2. Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích bị xử lý như thế nào?

Để xây nhà trên đất thì đất đó phải thuộc loại đất thổ cư. Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ khái niệm đất thổ cư. Nhưng trên thực tế đất thổ cư thực chất là cách gọi để chỉ đất ở, dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống.

Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích có nghĩa là đất đó không phải là đất ở và người xây nhà cũng không thực hiện việc chuyển đổi thành đất ở. Chẳng hạn như xây nhà trên đất nông nghiệp trồng cây hằng năm. 

Tuy nhiên theo quy định của pháp luật cụ thể tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất phải:

+ Đúng mục đích sử dụng đất.

+ Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, về nghĩa vụ của người sử dụng đất đó là phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không,…

Như vậy, căn cứ vào các phân tích trên thì người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, đất nông nghiệp hì sử dụng đúng theo mục đích đất nông nghiệp, đất không phải là đất ở thì không được phép xây nhà. 

Theo đó, hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) khi chưa chuyển mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật. Để được xây dựng hợp pháp và được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải tuân thủ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở mà được pháp luật quy định cụ thể về các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. 

Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt  với các hình thức: 

+ Hình phạt chính: bị phạt tiền

+ Và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Cụ thể về một số hình phạt đối với một hành vi vi phạm như: 

– Hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (có bao gồm đất ở) tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. 

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng 

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng 

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng 

Như vậy, việc xử phạt cũng căn cứ vào hecta vi phạm quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai lần mức xử phạt ở nông thôn. Và biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

Ngoài ra, nếu xây nhà trên đất không được phép xây dựng do không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì còn có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng. 

Hơn nữa, trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích nhưng vẫn tiếp tục vi phạm, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định. 

2. Các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà: 

Chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. 

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở) 

 + Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Như vậy, có 2 trường hợp trên được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. 

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chứ không được tự ý quyết định. 

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trên đất nông nghiệp: 

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện  (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất chuyển mục đích sử dụng đất. 

Như vậy, trước hết để xây nhà trên đất nông nghiệp không phải đất ở, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Để xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại loại giấy tờ, cụ thể:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp khác sang đất ở như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nêu trên 

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ theo 2 cách: 

–  Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu 

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:  

+ Thẩm tra hồ sơ

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng và UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu vực có thửa đất. 

+ Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra).

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính đối với đất xin chuyển mục đích 

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 05. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân khi cá nhân, gia đình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

* Thời gian thực hiện cấp quyết định là tối đa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.  Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tối đa không quá 25 ngày. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.