Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch bị xử lý như thế nào?

1. Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch là gì?

Xây dựng trái phép là khái niệm dùng để chỉ những trường hợp xây dựng nhà ở, công trình mà không có giấy xin phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện), trừ một số trường hợp đặc biệt là được miễn cấp giấy xin phép xây dựng (như những công trình thuộc vào bí mật quốc gia, những công trình phụ xây tạm để phục vụ cho một công trình chính…), khi đó thì chủ đầu tư / chủ hộ phải thông báo đến chính quyền địa phương nơi thi công để cơ quan có thẩm quyền lưu hồ sơ và theo dõi.

Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch là trường hợp mà khu đất đó đã thuộc diện giải tỏa quy hoạch theo dự án định kì của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó những công trình và khu đất đó phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch đã đuộc phê duyệt và chấp thuận trước đó. Đây được coi là trường hợp xây dựng trái phép, chứ không thuộc những trường hợp không cần phải xin giấy phép, vì thế đây được xem là xây dựng trái phép trên đất quy hoạch, nếu không tự giác dỡ bỏ thì sẽ bị cưỡng chế phá dỡ những công trình đang tồn tại trên đất quy hoạch đó mà không đặt ra vấn đề bồi thường. 

2. Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch bị xử lý như thế nào?

Trong trường hợp đất thuộc diện quy hoạch mà nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì đối với những công trình đã tồn tại trước đó, công trình đó sẽ được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằn thì chủ công trình sẽ phải tự nguyện phá dỡ công trình, nếu không tự giác phá dỡ thì côg trình đó sẽ bị cưỡng chế phá dỡ và chủ công trình sẽ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình đó do không tuân thủ pháp luật.

Còn nếu sau khi đã có kế hoạch quy hoạch mà vẫn mong muốn xây dựng nhà ở trên phần đất này lâu dài, thì đây là trường hợp mà pháp luật không cho phép xây dựng, nếu cố ý làm trái sẽ bị coi là xây dựng trái phép trên đất quy hoạch, khi đó sẽ bị cưỡng chế phá dỡ. Ngoài ra còn có thể đặt ra vấn đề xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng trái phép theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. 

Trường hợp mà mảnh đất, khu đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, thì thửa đất của bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng tạm khi thỏa mãn và đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 7 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP quy định về giấy phép xây dựng. Muốn được cấp giấy phép xây dựng tạm cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Cụ thể như sau:

3. Trình tự và thủ tục cưỡng chế công trình xây dựng trái phép trên đất quy hoạch:

Thứ nhất, khi phát hiện hành vi vi phạm hành chính, người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính theo đúng như quy định của pháp luật, cụ thể ở đây là hành vi xây dựng công trình trái phép trên đất đã thuộc diện quy hoạch.

Thứ hai, trong thời hạn 24 giờ kể từ khi lập biên bản thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm vẫn cố tình tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm đó thì người có thẩm quyền có trách nhiệm ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình đang có dấu hiệu vi phạm.

Thứ ba, trong thời hạn 07 (bảy) ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính theo như quy định của pháp luật về xử lí vi phạm hành chính (trừ trường hợp vụ việc phức tạp theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính), người có thẩm quyền xử phạt hành chính có trách nhiệm ban hành ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt có trách nhiệm gửi quyết định xử phạt vi phạm hành chính cho tổ chức, cá nhân vi phạm, đồng nghĩa với việc khi đó họ phải chấp hành mức xử phạt theo như quyết định xử phạt vi phạm đã đưa ra. 

Thứ tư, hết thời hạn thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân vi phạm không chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đó hoặc chấp hành không đầy đủ, có thái độ không hợp tác, chống đối thì người có thẩm quyền xử phạt hành chính ra quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt đồng thời thông báo cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định cưỡng chế phá dỡ. Trong thời hạn 01 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

4. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với những hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch:

Theo Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP có quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch.

Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng đến 60.000.000 (sáu mươi triệu) đồng nếu vi phạm một trong những trường hợp sau đây:

– Thi công công trình xây dựng sai cốt;

– Thi công công trình xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng;

– Trong quá trình thi công xây dựng công trình trái với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

– Có hành vi lấn chiếm, cơi nới diện tích và không gian làm ảnh hưởng đến cá nhân hay cơ quan tổ chức đang sử dụng, quản lý, hay ảnh hưởng đến khu vực công cộng, khu vực sinh hoạt chung;

– Có hành vi lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình thủy lợi và đê điều, những công trình bảo vệ quốc phòng an ninh và hành lang an toàn thông, hay cố tình thi công xây dựng ở nơi đã được cảnh báo có nguy cơ sạt lở và lũ quét.

Ngoài ra, đối với những công trình xây dựng sai phép và xây dựng trái phép, xây dựng không giấy phép thì có thể bị áp dụng biện pháp yêu cầu khắc phục hậu quả đó là:

– Trường hợp công trình đã hoàn tất xây dựng thì sẽ áp dụng biện pháp khắc phục buộc phải tháo dỡ công trình và phần công trình đã vi phạm;

– Trường hợp công trình đang thi công thì sẽ áp dụng biện pháp khắc phục đó là lập biên bản xử phạt và sẽ bị yêu cầu dừng ngay việc thi công công trình sai phạm. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giấy phép xây dựng;

– Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.