Xây dựng mở quán cafe trên đất nông nghiệp có được không?

1. Thế nào là đất nông nghiệp? Mục đích sử dụng của đất nông nghiệp?

Theo quy định của Luật đất đai 2013, hiện nay, tại Việt Nam, có 3 loại đất sau: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Như vậy, đất nông nghiệp là một trong các loại đất trong cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp của Việt Nam.

Giống như tên gọi, có thể hiểu đất nông nghiệp được hiểu là đất sử dụng với mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản… Đất nông nghiệp được sử dụng đúng với mục đích và bản chất của nó, là phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân loại thành các loại đất sau đây:

+ Đất trồng cây lâu năm.

+ Đất trồng cây hàng năm.

+ Đất rừng sản xuất.

+ Đất rừng phòng hộ.

+ Đất rừng đặc dụng.

+ Đất nuôi trồng thủy sản.

+ Đất làm muôi.

+ Đất nông nghiệp khác.

Thực tế, đất nông nghiệp đóng vai trò, vị trí đặc biệt quan trọng trong cơ cấu sử dụng đất cũng như sự phát triển kinh tế của đất nước. Hiện nay, ở nước ta, tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp vẫn chiếm số lượng lớn. Đất nông nghiệp là loại đất vẫn chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu , các loại đất ở nước ta hiện nay.

2. Xây dựng mở quán cafe trên đất nông nghiệp có được không?

Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ diện tích rất lớn trong cơ cấu diện tích đất đai tại Việt Nam. Hiện nay, trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang phát triển mạnh mẽ như ngày nay, nhu cầu phát triển kinh tế của người dân ngày càng lớn. Thực tế, diện tích đất ở đang ngày càng bị thu hẹp do sự gia tăng của tỷ lệ dân số trẻ. Cùng với đó, song song với nhu cầu phát triển ngày càng cao của kinh tế xã hội, các hình thức kinh doanh phục vụ nhu cầu này càng càng được đẩy mạnh. Như đã nói, diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, khiến cho mong muốn kinh doanh, sản xuất của người dân bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, thực trạng “đánh lái” xây dựng trên đất nông nghiệp của người dân ngày càng nhiều.

Các quán cafe được mở ngày càng nhiều, không chỉ tại các thành phố lớn mà cả ở khu vực nông thôn. Do diện tích đất phi nông nghiệp không đảm bảo đẩy kinh doanh, xây dựng, nên rất nhiều người dân hướng đến việc xây dựng quán cafe trên đất nông nghiệp.

Để trả lời cho câu hỏi xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp có được không, ta căn cứ vào quy định về nguyên tắc sử dụng đất của Luật đất đai 2013. Cụ thể, Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: Người dân phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Như vậy, theo quy định tại điều luật này, khi sử dụng đất đai, người dân phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất đúng theo mục đích sử dụng của nó. Tức với từng loại đất cụ thể, người dân chỉ được sử dụng đất của nó, không được phép sử dụng trái với mục đích căn nguyên mà Nhà nước quy định. Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích nông nghiệp: Trồng trọt, chăn nuôi; đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, buôn bán, xây dựng nhà ở,.. Mỗi loại đất sẽ có những chức năng riêng của nó. Những chức năng năng, mục đích sử dụng đất này giúp công tác quản lý đất đai, quản lý xã hội của cơ quan Nhà nước đạt hiệu quả cao. Đồng thời, nó góp phần quan trọng vào việc bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, duy trì cuộc sống theo sự phát triển thuần nhiên nhất.

Từ những phân tích trên, có thể khẳng định, việc xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp là trái với quy định của pháp luật.

3. Muốn xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp thì phải làm như thế nào?

Như đã phân tích ở trên, cá nhân, tổ chức không có quyền xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp. Do đó, khi muốn xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp thì công dân nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ. Bởi đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác như: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ được thực hiện với các bước cụ thể sau đây:

– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ, tài liệu như sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, hồ sơ nêu trên, cá nhân, tổ chức sẽ nộp  hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết.

– Bước 2: Thụ lý hồ sơ.

Sau khi nhận được hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thụ lý và thẩm tra hồ sơ. 

Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu của người dân.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Bước 4: Trả kết quả.

Sau khi xem xét hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ được nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất đất thương mại dịch vụ là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Như vậy, muốn xây dựng, mở quán cafe trên đất nông nghiệp, các cá nhân, tổ chức phải tiến hành làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ theo quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật như trên.

4. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

                                   Độc lập – Tự do – Hạnh phúc                                      

       …, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi:  Ủy ban nhân dân 1 …………

1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất 2 ………

2. Địa chỉ/ trụ sở chính:…………..

3. Địa chỉ liên hệ:………….

4. Địa điểm khu đất:…………..

5. Diện tích (m2):………….

6. Để sử dụng vào mục đích: 3………….

7. Thời hạn sử dụng:………

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)……….                  

Hướng dẫn ghi thông tin đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:

– Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp huyện nơi có đất,

– Tổ chức có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp tỉnh nơi có đất.

2. Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…).

3. Ghi mục đích sử dụng đất sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: Luật đất đai 2013.