Vợ/chồng có thể đứng tên nhà đất một mình được không?

1. Vợ/chồng có thể đứng tên nhà đất một mình được không?

1.1. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng: 

Căn cứ khoản 4 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc ghi tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) như sau: 

– Ghi đầy đủ cả thông tin (họ, tên) vợ và chồng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu như quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng, ngoại trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận đồng ý chỉ để một người là vợ hoặc chồng đứng tên. 

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình cũng quy định tài sản nếu thuộc sở hữu chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ghi thông tin đầy đủ của cả hai vợ chồng, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

Như vậy, nhà đất là tài sản chung thì phải ghi cả tên vợ và chồng vào giấy chứng nhận. Trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người được phép ghi tên một người.

Lưu ý: Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên một người mà sau đó có nhu cầu cấp đổi để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng thì vẫn sẽ thực hiện thủ tục điều chỉnh được. 

1.2. Trường hợp vợ/chồng mua bằng tài sản riêng hoặc được tặng cho riêng: 

Theo quy định, khi nào quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì pháp luật mới yêu cầu ghi tên cả hai vợ chồng trong các giấy tờ về quyền sở hữu đất đai.

Trường hợp nếu như một trong hai bên vợ hoặc chồng mua bằng tài sản riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì nhà đất đó được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân. Khi đó, Giấy chứng nhận sẽ đứng tên riêng của vợ hoặc chồng. 

2. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai cho hai vợ chồng:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ). 

– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân xã về việc cá nhân, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số không còn nhu cầu sử dụng đất đó nữa.

– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

– Sổ hộ khẩu của các bên. 

– Phiếu yêu cầu công chứng. 

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Bước 3: Tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. 

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai: 

Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau: 

– Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu số 09/ĐK). 

– Đơn đăng ký biến động theo nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng. 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc). 

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

– Tờ khai lệ phí trước bạ. 

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, cá nhân, hộ gia đình tiến hành nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Nếu tại địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Người dân thực hiện nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. 

Cuối cùng, hoàn tất thủ tục và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, hộ gia đình. 

Thời gian giải quyết: 

– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn: thời hạn giải quyết không quá 20 ngày.

3. Nhà đất là tài sản chung của vợ, chồng đứng tên một người có được tự ý bán không? 

Theo quy định, nếu như nhà đất là tài sản chung nhưng chỉ đứng tên vợ hoặc tên chồng thì người đứng tên không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,…mà phải có sự thỏa thuận của vợ chồng bằng văn bản (căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). 

Do đó, việc vợ hoặc chồng đứng tên chỉ mang tính chất đại diện, còn tài sản nhà đất vẫn thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng nên khi vợ hoặc chồng đại diện đứng tên Giấy chứng nhận không thể tự ý bán nhà đất mà không có sự đồng ý của người còn lại. 

Khi tự ý thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng nhà, đất mà không có văn bản thỏa thuận đồng ý của người còn lại thì tổ chức công chứng cũng như cơ quan có thẩm quyền từ chối công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã từ chối chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,….

Như vậy, nhà, đất là tài sản chung thì giấy chứng nhận phải đầy đủ tên vợ và chồng, trừ trường hợp vợ chồng thỏa thuận một người đứng tên. Mặt khác, dù một mình đứng tên nhưng không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với những giao dịch mua bán nhà đất chỉ vợ hoặc chồng đứng ra bán mà chưa có sự đồng ý của bên còn lại thì sẽ bị vô hiệu theo quy định. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

4. Cách ghi thông tin trên Giấy chứng nhận nhà đất của hai vợ chồng: 

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin sau: 

– Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú đối với cá nhân trong nước. 

+ Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”. 

+ Trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…

+ Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…

+ Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…

– Trường hợp nếu như nhà đất thuộc quyền sở hữu của hai vợ chồng mà có văn bản thỏa thuận để một người vợ hoặc chồng đại diện đứng tên: thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Theo đó, thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ ghi nhận thông tin của người đại diện gồm: họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. 

Tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật đất đai 2013. 

Luật hôn nhân và gia đình năm 2014. 

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.