Vấn đề bán nhà đất của người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Tóm tắt câu hỏi: 

Xin chào quý luật sư!

Tôi xin có một số thắc mắc xin được quý luật sư giải thích giúp như sau.
 Hiện nay gia đình tôi đang làm thủ tục visa để sang định cư ở nước ngoài. Tại Việt Nam gia đình tôi còn một căn nhà, vậy tôi muốn làm giấy ủy quyền sử dụng nhà đất cho một người quen thì hạn sử dụng của giấy ủy quyền đấy là bao lâu? Nếu người quen của tôi có ý đồ xấu thì căn nhà tôi có bị bán đi không?
Và một vấn đề nữa là vài năm sau tôi quay về Việt Nam bán căn nhà này thì có gặp khó khăn hơn so với việc bây giờ còn ở Việt Nam tôi bán nhà không? Và sẽ phải chịu thuế như thế nào, có phải chịu thuế cao hơn không?

Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty   LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty  LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Trong trường hợp của bạn thì theo quy định tại Điều 582  “Bộ luật dân sự 2015” thì thời hạn của việc ủy quyền là do 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, trường hợp 2 bên không có thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền là 1 năm kể từ ngày 2 bên ký hợp đồng.

Trường hợp người quen của bạn có ý đồ xấu, muốn bán căn nhà, nhưng trong hợp đồng ủy quyền giữa 2 người, không thỏa thuận công việc được thực hiện của người được ủy quyền là bán căn nhà thì người quen của bạn không thể thực hiện được công việc đó. Vì nếu có thực hiện thủ tục bán nhà thì cũng cần phải lập thành hợp đồng có công chứng chứng thực nhưng nếu việc này không trong phạm vi ủy quyền thì việc công chứng hợp đồng đó không thể thực hiện được, cũng có thể nói cách khác là người quen của bạn không thể bán căn nhà nếu không có sự đồng ý bằng văn bản từ bạn.

Và một vài năm nữa bạn muốn bán căn nhà ở Việt Nam thì thủ tục cũng không có gì khó khăn hơn so với việc bạn đang định cư tại Việt Nam và muốn bán căn nhà. Nếu bạn chưa thể về Việt Nam để thực hiện bán căn nhà thì bạn cũng vẫn có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc mua bán này với thủ tục được quy định trong Luật đất đai 2013.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Khi bán nhà, bạn sẽ phải đóng nhứng loại thuế sau:

– Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 3 và điểm a, khoản 4, Điều 4  Luật thuế thu nhập cá nhân 2007). Cụ thể mức thuế suất như sau:

Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất TTNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:

“Điều 22. Thuế suất
1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
2. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.”
Ngoài ra, Khoản 1 và 2 Điều 4  Nghị định 65/2013/NĐ – CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và trường hợp chuyển nhượng giữa những người thân thích, cụ thể, giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. thì được miễn thuế.
– Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất quy định tại điều 7   Nghị định 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ

– Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000đồng/trường hợp;
– Lệ phí công chứng: Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 3  Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất (tính trên giá trị tài sản) được quy định như sau: Giá trị tài sản từ từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là 500.000 vnđ/ trường hợp.

Như vậy, bạn đóng thuế theo như diện cá nhân nộp thuế thu  tại Việt Nam và mức thuế suất không phát sinh thêm chi phí gì bất thường do bạn đang sở hữu nhà ở và bất động sản tại Việt Nam.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.