Ủy quyền sử dụng đất cho người khác, lấy lại được không?

1. Thế nào là uỷ quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì uỷ quyền là một trong hai hình thức đại diện được pháp luật hiện hành ghi nhận. Uỷ quyền còn được gọi là đại diện theo uỷ quyền, là hình thức đại diện được xác lập giữa người được đại diện và người đại diện.

Theo đó, có thể hiểu, uỷ quyền sử dụng đất là việc một bên có quyền sử dụng đất uỷ quyền cho bên khác thay mình thực hiện những công việc có liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi cho phép. Thông thường, uỷ quyền sử dụng đất thường được thực hiện theo các nội dung như: uỷ quyền cho người khác thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, uỷ quyền phân chia đất,…

Việc uỷ quyền sử dụng đất thường được thực hiện bằng Hợp đồng uỷ quyền hoặc giấy uỷ quyền sử dụng đất. Tại Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể thế nào là Giấy uỷ quyền nhưng tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quy định Hợp đồng uỷ quyền chính là sự thoả thuận giữa các bên về nội dung uỷ quyền. Theo đó, bên được uỷ quyền sẽ thực hiện những công việc, nghĩa vụ nhân danh bên uỷ quyền và bên uỷ quyền có trách nhiệm chi trả thù lao cho bên nhận uỷ quyền nếu các bên có thoả thuận về vấn đề thù lao hoặc pháp luật có quy định.

Từ những quy định trên và những phân tích trên có thể thấy việc uỷ quyền sử dụng đất chỉ là việc bên nhận uỷ quyền được thay mặt bên uỷ quyền thực hiện những công việc có liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho,… và những quyền khác được các bên thoả thuận trong Hợp đồng uỷ quyền. Việc uỷ quyền chỉ xác lập quyền hạn cho bên nhận uỷ quyền trong một phạm vi nhất định nhưng bên nhận uỷ quyền không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chính mình được. Bởi vì việc uỷ quyền chỉ cho phép bên nhận uỷ quyền thực hiện quyền hạn đối với thửa đất trong một thời gian nhất định mà không phải là căn cứ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên uỷ quyền sang cho bên nhận uỷ quyền.

2. Uỷ quyền sử dụng đất cho người khác có lấy lại được không?

” Uỷ quyền sử dụng đất cho người khác có lấy lại được không?” chính là câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất. Theo Luật Dương Gia, việc uỷ quyền sử dụng đất cho người khác vẫn có thể hoàn lại được nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

– Thứ nhất, bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền thoả thuận về việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất:

Khi xác lập Hợp đồng uỷ quyền nói riêng hay Hợp đồng dân sự nói chung thì các bên đều quy định một điều khoản về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điều khoản mà các bên có thể thoả thuận trong Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất thì Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất chấm dứt hiệu lực khi các bên thoả thuận về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.

Theo đó, khi bên uỷ quyền muốn lấy lại quyền sử dụng đất đã uỷ quyền cho bên nhận uỷ quyền thì các bên có thể thoả thuận lại với nhau về việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng uỷ quyền. Nếu bên nhận uỷ quyền đồng ý về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thì Hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt hiệu lực và quyền sử dụng đất sẽ được hoàn trả lại theo bản chất ban đầu, có nghĩa là thuộc về bên uỷ quyền.

– Thứ hai, bên uỷ quyền sử dụng đất có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền:

Thay vì các bên thoả thuận với nhau về việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất thì bên uỷ quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền chuyển sử dụng đất. Đây là phương án được sử dụng khi việc thoả thuận về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng không thể thực hiện. Tuy nhiên, khi thực hiện việc đơn phương chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất thì bên uỷ quyền sẽ phải chịu phạt vi phạm hợp đồng uỷ quyền. Việc thực hiện nghĩa vụ phạt vi phạm được đặt ra bởi hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên uỷ quyền có thể gây ra nhiều bất lợi cũng như thiệt hại cho bên nhận uỷ quyền.

Như vậy, để đòi lại quyền sử dụng đất đã uỷ quyền cho một bên khác thì bên uỷ quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền nhưng phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà mình gây ra theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật về dân sự hiện hành. Hoặc nếu trong trường hợp uỷ quyền sử dụng đất không có thù lao thì bên uỷ quyền phải thực hiện nghĩa vụ báo trước một thời gian nhất định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng.

– Thứ ba, khi Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất hết thời hạn uỷ quyền thì bên uỷ quyền có thể đòi lại quyền sử dụng đất:

Đây là trường hợp bên uỷ quyền đòi lại được quyền sử dụng đất của mình khi hợp đồng uỷ quyền của các bên đã hết thời hạn theo thoả thuận. Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì hợp đồng uỷ quyền là một loại hợp đồng có thời hạn xác định. Căn cứ theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hạn uỷ quyền được ghi trong hợp đồng uỷ quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trong trường hợp nếu các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Như vậy, các bên hoàn toàn có thể tự thoả thuận với nhau về thời hạn uỷ quyền hoặc nếu không có thoả thuận thì thực hiện công việc uỷ quyền trong vòng 01 năm kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.

Do đó, khi hết thời hạn uỷ quyền thì xem như chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng uỷ quyền nền bên uỷ quyền hoàn toàn có thể đòi lại quyền sử dụng đất của mình.

Ngoài những trường hợp nêu trên thì quyền sử dụng đất của bên uỷ quyền vẫn có thể đòi lại được khi bên uỷ quyền chết. Đây là một trong những trường hợp chấm dứt hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 140 và Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, khi bên uỷ quyền sử dụng đất chết thì hiệu lực của hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt và những người có quyền thừa kế quyền sử dụng đất mà bên uỷ quyền để lại có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đó để thực hiện việc phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế hiện hành.

3. Uỷ quyền sử dụng đất có phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Từ những quy định trên và những phân tích trên có thể thấy việc uỷ quyền sử dụng đất chỉ là việc bên nhận uỷ quyền được thay mặt bên uỷ quyền thực hiện những công việc có liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho,… và những quyền khác được các bên thoả thuận trong Hợp đồng uỷ quyền. Việc uỷ quyền chỉ xác lập quyền hạn cho bên nhận uỷ quyền trong một phạm vi nhất định nhưng bên nhận uỷ quyền không thể tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chính mình được. Bởi vì việc uỷ quyền chỉ cho phép bên nhận uỷ quyền thực hiện quyền hạn đối với thửa đất trong một thời gian nhất định mà không phải là căn cứ chuyển nhượng.

Như vậy, có thể thấy việc uỷ quyền sử dụng đất khác hoàn toàn so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế thì vẫn có nhiều người nhầm lẫn giữ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và uỷ quyền sử dụng đất. Do đó, về bản chất các bên ngầm hiểu với nhau là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bản chất trên giấy tờ pháp lý lại chỉ là uỷ quyền sử dụng đất. Theo đó, khi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất sẽ gặp phải một số vấn đề rủi ro như:

– Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất không được xem là một trong những giấy tờ, tài liệu cần có để đăng ký biến động đất đai, sang tên từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng chỉ công nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng khi thực hiện đăng ký biến động đất đai và được ghi vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

– Quyền sử dụng đất theo Hợp đồng uỷ quyền sẽ bị giới hạn theo phạm vi uỷ quyền mà không được toàn quyền như việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất dễ bị chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt hiệu lực hoặc một trong hai bên chết theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, khi thực hiẹn giao dịch về đất đai thì các bên nên xác định rõ bản chất của giao dịch để xác lập Hợp đồng phù hợp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.