Trình tự và thủ tục đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự?

1. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: 

Theo Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi năm 2014, tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức: Đấu giá và bán không qua thủ tục đấu giá. Đương sự có quyền thoả thuận về tổ chức đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Việc đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng. 

2. Niêm yết, thông báo công khai và trưng bày tài sản đấu giá:

2.1. Niêm yết việc đấu giá tài sản: 

Tài sản đấu giá phải được niêm yết, thông báo công khai để nhiều người muốn mua tài sản được biết và tham gia trả giá, càng nhiều người tham gia trả giá càng đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh của việc đấu giá. 

Theo Điều 35 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định việc niêm yết đấu giá tài sản như sau: 

Đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá; Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. 

Niêm yết, thông báo công khai về việc đấu giá tài sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây: 

Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá, nơi có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; 

Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá; Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá. 

Mục đích của việc thông báo đấu giá tài sản được quy định chặt chẽ như trên để thể hiện sự khách quan trong tiến trình đấu giá, mở rộng được các đối tượng có nhu cầu mua tài sản, góp phần cho việc thiết lập giá mua tài sản hợp lý nhất. 

2.2. Xem tài sản đấu giá:

Cùng với quá trình thông báo, pháp luật cũng quy định về việc xem tài sản đấu giá để đảm bảo những thông tin cụ thể, chi tiết rõ ràng được đến với tất cả những người tham gia đấu giá. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá được tận mắt xem tài sản và hồ sơ gốc, giúp họ an tâm về chất lượng cũng như xuất xứ hợp pháp của tài sản để đưa ra quyết định đúng đắn khi tham gia đấu giá tài sản. Theo đó, Điều 36 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định: Kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến ngày mở cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cho người tham gia đấu giá được trực tiếp xem tài sản hoặc mẫu tài sản trong khoảng thời gian liên tục ít nhất là 02 ngày. Trên tài sản hoặc mẫu tài sản phải ghi rõ tên của người có tài sản đấu giá và thông tin về tài sản đó; kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến ngày mở cuộc đấu giá, đối với tài sản đấu giá là quyền tài sản hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cho người tham gia đấu giá được xem giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan trong khoảng thời gian liên tục ít nhất là 02 ngày. 

Để đảm bảo tính linh hoạt của các cuộc đấu giá tài sản, pháp luật quy định buổi đấu giá tài sản có thể được tổ chức tại trụ sở của tổ chức đấu giá tài sản, nơi có tài sản đấu giá hoặc địa điểm khác theo thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Địa điểm và thời gian tổ chức được công bố rộng rãi tới người đã đăng ký tham gia. 

3. Đăng ký tham gia đấu giá: 

Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành, cá nhân, tổ chức muốn tham gia đấu giá phải đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Việc quy định như vậy là cần thiết để tổ chức đấu giá có thể nắm được số lượng cũng như tư cách của những người tham gia đấu giá để có thể có sự điều chỉnh kịp thời và thích hợp trước khi cuộc đấu giá diễn ra. Khoản tiền đặt trước này là biện pháp đảm bảo cho việc tham gia đấu giá tài sản của bên tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá. 

Theo quy định tại Nghị định 05/2005/NĐ–CP, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá thỏa thuận tối đa không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp khoản tiền này quá nhỏ dẫn đến khách hàng trúng đấu giá bỏ cuộc. Vì vậy, Luật đấu giá tài sản 2016 đã nâng mức tiền đặt trước cao hơn: tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. (Khoản 1 Điều 39) nhằm khắc phục tình trạng không tham gia đấu giá hoặc tham gia trả giá nhưng từ chối mua và sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích sinh lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn bảo đảm phù hợp với thực tiễn của từng địa phương. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc mở rộng người tham gia đấu giá, nhưng nếu quá thấp sẽ là cơ sở phát sinh tiêu cực. Việc quy định nghĩa vụ nộp tiền đặt trước mang tính chất bắt buộc là cần thiết, ngoài việc đóng vai trò như biện pháp bảo đảm, việc quy định mức đặt trước tối đa nhằm hạn chế sự tùy tiện của các tổ chức đấu giá tài sản và cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp người nộp tiền đặt trước mua được tài sản thì khoản tiền đó sẽ được trừ vào giá mua, nếu không mua được thì khoản tiền này hoàn trả lại cho người nộp. Trong trường hợp người đăng ký mua tài sản đấu giá đã nộp một khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó thuộc về người đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Người tham gia đấu giá đăng ký với người đấu giá trong thời hạn thông báo và nộp khoản tiền đặt trước để có được số đăng ký, phiếu đăng ký có địa chỉ, tài khoản và xác nhận khoản tiền đã đặt trước. 

Xuất phát từ thực tế trên, để bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá, pháp luật về đấu giá tài sản cần thiết phải có các quy định về trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người có tài sản đấu giá khi những người này vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với bên tham gia đấu giá, với tư cách như một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trong pháp luật dân sự hiện hành, tổ chức đấu giá phải trả lại cho người trúng đấu giá khoản tiền đặt cọc cộng thêm một khoản tiền ít nhất ngang bằng giá trị khoản tiền đặt cọc. 

Để đăng ký tham gia đấu giá, đối với tổ chức cần xuất trình giấy phép đăng ký kinh doanh, giấy giới thiệu hoặc giấy ủy quyền của người đến đăng ký tham gia đấu giá. Đối với các loại tài sản mà đối tượng kinh doanh theo quy định pháp luật phải có điều kiện thì ngoài các loại giấy tờ quy định đúng ngành nghề trên còn phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép như kinh doanh rượu bia, xử lý chất thải độc hại,... Đối với cá nhân thì yêu cầu cần xuất trình Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, hộ khẩu,... 

Cuộc đấu giá được tổ chức theo nguyên tắc khách quan, điều đó không có nghĩa là bất kỳ chủ thể nào cũng có thể tham gia vào cuộc đấu giá tài sản. Để đảm bảo cho cuộc đấu giá được thành công và khách quan, pháp luật cũng đã thiết lập nên các quy định hết sức chặt chẽ với người không được tham gia đấu giá tài sản. 

Trường hợp thứ nhất, đối với người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. Theo quy định, chủ thể tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được coi là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, các chủ thể theo quy định trên không có đủ tiêu chuẩn để tham gia các giao dịch dân sự, mà tư cách chủ thể của họ tham gia giao dịch được thiết lập thông qua người đại diện. 

Trường hợp thứ hai, xuất phát từ nguyên tắc khách quan trong quá trình đấu giá, để hạn chế tình trạng thông đồng và gây khó khăn trong việc bán tài sản của người có tài sản, cũng như việc lạm dụng chức vụ quyền hạn, pháp luật đã liệt kê những chủ thể không được tham gia đấu giá tài sản gồm: – Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản. Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật, bao gồm: 

+ Người không được tham gia mua tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; 

+ Người không đủ điều kiện tham gia mua tài sản đối với một số loại tài sản theo quy định của pháp luật về loại tài sản đó. 

+ Người không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

4. Trình tự, thủ tục phiên đấu giá:

 Trình tự, thủ tục đấu giá tài sản được quy định chi tiết tại Luật đấu giá tài sản 2016. Trước tiên, đấu giá viên sẽ giới thiệu bản thân, người giúp việc; công bố danh sách người tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá, thông báo quy chế cuộc đấu giá, giới thiệu từng tài sản đấu giá; nhắc lại mức giá khởi điểm trong trường hợp công khai giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá, đặt giá; phát số cho người tham gia đấu giá; hướng dẫn cách trả giá, chấp nhận giá và trả lời câu hỏi của người tham gia đấu giá. 

Việc trả giá được áp dụng theo hai phương thức là trả giá lên và đặt giá xuống, cụ thể như sau: 

Trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên: Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá thực hiện việc trả giá, tiếp theo người tham gia đấu giá trả giá. Giá trả phải ít nhất bằng giá khởi điểm trong trường hợp công khai giá khởi điểm. Người trả giá sau phải trả giá cao hơn giá mà người trả giá trước liền kề đã trả. Sau đó Đấu giá viên công bố giá đã trả sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá và đề nghị những người tham gia đấu giá khác tiếp tục trả giá; Đấu giá viên công bố người đã trả giá cao nhất là người trúng đấu giá sau khi nhắc lại ba lần giá cao nhất đã trả và cao hơn giá khởi điểm mà không có người trả giá cao hơn. Trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống: Đấu giá viên đưa ra giá để người tham gia đấu giá chấp nhận giá. Người chấp nhận giá khởi điểm là người trúng đấu giá; Đấu giá viên công bố mức giảm giá và tiến hành đấu giá tiếp trong trường hợp không có người nào chấp nhận giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm. Người chấp nhận mức giá đã giảm là người trúng đấu giá. Trường hợp có từ hai người trở lên cùng chấp nhận giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá. 

Đối với trường hợp người đã trả giá cao nhất rút lại giá đã trả, Điều 50 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định trong cuộc đấu giá thực hiện bằng phương thức trả giá lên, nếu người đã trả giá cao nhất rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá thì cuộc đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó, tại cuộc đấu giá thực hiện theo phương thức đặt giá xuống, người chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm mà rút lại giá đã chấp nhận trước khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá thì cuộc đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người xin rút đó. Bên cạnh đó, người rút lại giá đã trả hoặc rút lại giá đã chấp nhận bị truất quyền tham gia cuộc đấu giá. 

Đối với trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá, trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên thì người trả giá liền kề là người trúng đấu giá, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối kết quả trúng đấu giá và người trả giá liền kề chấp nhận mua tài sản đấu giá, nếu giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối kết quả trúng đấu giá hoặc người trả giá liền kề không chấp nhận mua tài sản đấu giá thì cuộc đấu giá không thành. Trường hợp cuộc đấu giá được thực hiện theo phương thức đặt giá xuống, sau khi đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá công bố người trúng đấu giá mà tại cuộc đấu giá người trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá thì cuộc đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người từ chối kết quả trúng đấu giá. Trường hợp không có người đấu giá tiếp thì cuộc đấu giá không thành. 

Diễn biến cuộc đấu giá tài sản được ghi vào biên bản đấu giá tài sản. Đấu giá viên, người tham gia đấu giá hoặc đại diện người tham gia đấu giá ký tên vào biên bản. Kết quả cuộc đấu giá tài sản được ghi vào sổ đăng ký đấu giá tài sản. 

5. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá: 

Kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. 

Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

6. Xử lý tài sản đấu giá không thành: 

Theo Luật đấu giá tài sản 2016, các trường hợp đấu giá không thành bao gồm: 

Đã hết thời hạn đăng ký mà không có người đăng ký tham gia đấu giá; Tại cuộc đấu giá không có người trả giá hoặc không có người chấp nhận giá; Giá trả cao nhất mà vẫn thấp hơn giá khởi điểm trong trường hợp không công khai giá khởi điểm và cuộc đấu giá được thực hiện theo phương thức trả giá lên; Người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá; Người đã trả giá rút lại giá đã trả, người đã chấp nhận giá rút lại giá đã chấp nhận mà không có người trả giá tiếp; 

Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá. 

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày cuộc đấu giá không thành, tổ chức đấu giá tài sản trả lại tài sản, giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. 

Việc xử lý tài sản đấu giá không thành được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc đấu giá lại theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản. 

Đối với tài sản thi hành án, trong trường hợp đấu giá không thành thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá 10% (mười phần trăm) giá đã định. Trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được trả lại cho người phải thi hành án, theo quy định tại Điều 104 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi năm 2014.