Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất

Khi xin cấp sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy, tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất được tính như thế nào?

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 21, điều 3 luật đất đai 2013 quy định tiền sử dụng đất như sau:

“21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Theo quy định trên, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận).

Lưu ý: Cấp giấy chứng nhận bằng hình thức công nhận quyềnsử dụng đất khác với các trường hợp khác, cụ thể:

Công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với thửa đất xác định (theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Người được Nhà nước giao đất để sử dụng trong các trường hợp

Các mục đích sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm:

-Cá nhân hoặc hộ gia đình được giao đất ở;

-Các tổ chức kinh tế được giao đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê;

-Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;

-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

-Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa

Bao gồm:

-Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chuyển sang đất ở.

-Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) chuyển sang đất ở có thu tiền sử dụng đất;

-Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa. Đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Các trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép không phải nộp tiền sử dụng.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận

Cụ thể như sau:

-Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;

-Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;

-Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004;

-Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

Cũng cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp được cấp giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng. Khi cấp giấy chứng nhận có những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng, có những trường hợp phải nộp.

3. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu

Thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

Đối với đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thể hiện về nguồn gốc đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

–   Sử dụng đất trước thời điểm 15/10/1993 mà kể từ thời điểm không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai:

+ Nếu trên đất có nhà và diện tích đất trong hạn mức công nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đất ở mà vượt quá hạn mức công nhận theo quy định thì nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần vượt hạn mức theo giá đất tại thời điểm được công nhận quyền sử dụng đất;

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

–   Sử dụng đất trước thời điểm 15/10/1993 mà có một trong các hành vi vi phạm pháp luật đất đai:

+ Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất theo quy định tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thu tiền sử dụng đất đối với các hộ sử dụng từ năm 1993 đến trước năm 2004 như sau:

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì việc thu tiền sử dụng đất thực hiện như sau:

-Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Đất không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê. Hay nói cách khác đất phi nông nghiệp chỉ được miễn khi có nguồn gốc là đất tự khai hoang, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…

– Điều kiện 2: Có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004.

Lưu ý: Tất các các trường hợp khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước) thì phải nộp

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau:

Trường hợp 1: Thu ½ mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất

* Trường hợp áp dụng:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

* Mức thu

Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Công thức tính như sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp)

5. Khi nào được miễn tiền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP miễn TSDĐ trong những trường hợp sau đây:

-Miễn TSDĐ trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn TSDĐ theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

-Miễn TSDĐ trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

-Miễn TSDĐ đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

-Miễn TSDĐ đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

-Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn TSDĐ đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.