Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động pháp lý quan trọng nhất trong quá trình sử dụng đất của người dân. Vậy thuế chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp bao nhiêu? Dưới đây là bài phân tích làm rõ vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Thủ tục chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp:
1.1. Điều kiện chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động pháp lý quan trọng nhất trong quá trình sử dụng đất của người dân.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất đai cần chuyển đổi cần đảm bảo các điều kiện cụ thể sau đây:
+ Đất được chuyển nhượng không thuộc diện có tranh chấp.
+ Muốn chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp, người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất được chuyển nhượng không nằm trong diện được kê biên thi hành án.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ruộng, đất nông nghiệp đang còn thời hạn sử dụng.
1.2. Hồ sơ chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp:
Khi thực hiện chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp, các cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bên tặng cho và bên được tặng cho).
+ Các giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
+ Trong trường hợp được nhận ủy quyền để thực hiện giao dịch thì cần phải có hợp đồng ủy quyền (hợp đồng ủy quyền phải được công chứng) theo quy định của pháp luật.
Đây là các giấy tờ phục vụ cho việc làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi làm thủ tục sang tên, người dân còn phải đảm bảo chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công chứng theo quy định của pháp luật.
Trên đây là các giấy tờ, tài liệu mà người sử dụng đất cần chuẩn bị khi làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những giấy tờ, tài liệu này là cơ sở để cơ quan chức năng có thẩm quyền dựa vào, xem xét và đưa ra phương hướng giải quyết yêu cầu chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp của người dân.
1.3. Thủ tục chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp:
Khi tiến hành chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp phải tuân thủ theo các quy trình, thủ tục cụ thể như sau:
– Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng và tặng cho. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên, và hợp đồng này sẽ được công chứng tại cơ quan công chứng.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định tại đề mục 1.2.
Sau khi đảm bảo hoàn tất đầy đủ các hồ sơ nêu trên, cán bộ công chứng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân thực hiện sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ruộng).
Hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cá nhân nộp lên cho cơ quan Nhà nước phải đảm bảo các loại giấy tờ cụ thể sau đây:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã được công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
– Bước 4: Giải quyết và trả hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó sẽ thực hiện ác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ cho người dân.
2. Thuế chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp bao nhiêu?
Sang tên sổ đỏ là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên, gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi người dân.
Khi thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, ngoài việc đảm bảo chuẩn bị, cung cấp những tài liệu, hồ sơ đầy đủ, thì người dân còn phải đảm bảo nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.
Những khoản thuế, phí mà người dân phải nộp là dựa trên yêu cầu, quy định mà Nhà nước đề ra. Thực tế, đối với từng trường hợp cụ thể, thuế, lệ phí mà người dân phải nộp là khác nhau trong việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Khi thực hiện sang tên sổ đỏ khi nhận chuyển nhượng, tặng cho; hoặc nhận thừa kế, người dân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ; thuế thẩm định hồ sơ, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập cá nhân sẽ do người chuyển nhượng (người nhận tặng cho) nộp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Một điểm cần lưu ý rằng, hợp đồng tặng cho được diễn ra giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì sẽ không mất thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trong quá trình giao kết hợp đồng với nhau, các bên có thể tự thống nhất thỏa thuận về chủ thể thực hiện nghĩa vụ đóng thuế.
+ Khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng sẽ phải đóng lệ phí trước bạ. Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Ngoài ra còn có phí thẩm định hồ sơ. Thông thường, phí thẩm định hồ sơ sẽ do người mua nộp. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về người nộp thuế.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau.
+ Ngoài ra, người dân còn phải nộp phí công chứng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Trên đây là các khoản thuế phí cơ bản nhất mà người dân phải đảm bảo thực hiện đóng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
3. Việc đóng thuế chuyển nhượng đất ruộng, đất nông nghiệp có ý nghĩa như thế nào?
Như đã phân tích ở trên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý diễn ra thường xuyên, liên tục trong thực tiễn đời sống, nó gắn trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hoạt động đóng thuế phí này mang tính chất bắt buộc, buộc tất cả người dân phải đảm bảo thực hiện. Đóng thuế phí khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người dân và cơ quan Nhà nước. Cụ thể như sau:
– Khi thực hiện nghĩa vụ đóng thuế người dân mới được hoàn tất các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ mà người dân phải thực hiện. Khi hoàn thành xong nghĩa vụ này, đồng nghĩa với việc công dân đã tuân thủ đúng theo quy định, chế tài của pháp luật.
– Các khoản thuế, phí mà người dân phải đóng khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những khoản phí được tạo lập nên một cách khách quan, dựa vào thực tiễn xem xét và tiến hành của cơ quan Nhà nước. Do đó, việc tuân thủ thực hiện các khoản thuế phí này là cơ sở thể hiện tính toàn diện, tối ưu của bộ máy pháp lý Việt Nam trong việc điều chỉnh các hoạt động liên quan khác của đời sống xã hội.
– Thông qua hoạt động đóng thuế, lệ phí sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai một cách cụ thể và toàn diện nhất. Đây cũng là cơ sở đảm bảo sự ổn định của nguồn ngân sách quốc gia, tính ổn định trong trật tự an toàn xã hội.
Chính vì những vai trò, ý nghĩa nêu trên, người dân và cán bộ chức năng cần nghiêm chỉnh trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đóng thuế, chi phí khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật đất đai 2013.
