Thực trạng về pháp luật mua bán nhà ở

Pháp luật quy định về mua bán nhà ở khá cụ thể như hình thức hợp đồng, về điều kiện, về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở, về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở…Nhưng bên cạnh đó có những điểm quy định chưa rõ ràng và sát với tình trạng mua bán nhà ở thực tế hiện nay.

Thứ nhất, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là không đồng nhất. Cụ thể tại khoản 2 Điều 439 “Bộ luật dân sự 2015” quy định :

“Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí đối với tài sản đó”.

Điều 450 Bộ Luật Dân sự quy định :

“Hợp đồng mua bán nhà ở được lập thành văn bản phải có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Nhưng  Luật công chứng quy định :

“ Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy theo quy định này thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng . Thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của 2 bên. Gây rắc rối, khó khăn cho người dân về việc xác định hiệu lực của thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực với thời điểm chuyển quyền sở hữu.

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là bất động sản. Khi hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên thỏa thuận đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai thì có được xem xét công chứng hay không. Theo điều 163 “Bộ luật dân sự 2015” xác đinh tài sản là vật thay vì vậy có thật. Nhưng tại Luật công chứng quy định :

“Có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị người yêu cầu công chứng , công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định, trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”.

Vậy nên một số trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai ,vấn đề công chứng chứng thực khó khăn hợn, việc mua bán thủ tục giao dịch cũng rắc rối hơn.

Thứ ba, các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở còn thiếu chặt chẽ ở quy định của pháp luật, thực tiễn cho thấy rõ điều này. Khoản 2 Điều  451 bộ Luật Dân sự có quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà : “ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao cho bên mua”. Thế nhưng khi đổi sang chủ thì ý thức bảo quản của người bán nhà đã bán không được như lúc họ còn sở hữu. Và cũng có những trường hợp người bán không có khả năng, điều kiện để bảo quản nhà cho bên mua. Mà pháp luật không quy định người mua trả một khoản chi phí hợp lý bảo quản cho bên bán nhà, như vậy gây bất lợi cho bên mua. Tuy nhiên cũng không thể ép buộc người bán phải bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao cho bên mua, trong những trường hợp họ không có khả năng. Như vậy để hợp lý nhất nên thay vào đó là các bên tự thỏa thuận với nhau trong hợp đồng ký kết, người bán nhà có thể bảo quản nhà trong thời gian chưa giao nhà cho người mua nếu người bán có điều kiện bảo quản và chấp nhận điều này.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Ngoài ra , nhưng quy định về hợp đồng có nhưng hạn chế .Những quy định về hợp đồng mua bán nhà nói chung đã tương đối chính xác và hoàn thiện. Song các quy định này chỉ được quy đinh trong bộ luật Dân Sự, các Nghị quyết của quốc hội, việc cụ thể hóa hướng dẫn bằng các văn bản thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết chưa được thự hiện rộng rãi và đồng bộ …Nhiều thủ tục không thống nhất, máy móc, rườm rà…đồi khi làm cho người tham gia hợp đông mua bán nhà không thực hiện đúng pháp luật hoặc không hiểu đầy đủ dẫn tới những tranh chấp, rắc rối không đáng có.