Thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng và tập trung đông vào các thành phố lớn làm cho mật độ dân số ngày càng cao. Theo đó tại các thành phố trọng điểm (ví dụ như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng) quỹ đất được sử dụng để xây nhà ở ngày càng ít trong khi nhu cầu về nhà ở lại rất lớn; dựa trên tình hình thực tế và để giải quyết về vấn đề chỗ ở cho người dân rất nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại được đề xuất và thực hiện.

Tuy nhiên để thực hiện được những dự án mang tính kinh tế, xã hội như thế này cần phải được kiểm soát và phê duyệt rất chặt chẽ từ Nhà nước. Làm sao vừa đáp ứng chỗ ở cho người dân một cách hợp lý, vừa đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, vừa đảm bảo sự hợp lý về vấn đề quy hoạch thì pháp luật yêu cầu các chủ đầu tư cần tuân thủ và đảm bảo thực hiện việc đầu tư nhà ở thương mại một cách chặt chẽ. Bài viết sau đây, xin trình bày về thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, khái niệm dự án nhà ở thương mại

Dự án đầu tư: Căn cứ theo khoản 2 điều 3 Luật Đầu tư 2014 dự án đầu tư là  tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Nhà ở thương mại: Theo quy định của khoản 4 điều 3 Luật nhà ở 2014 Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Dự án đầu tư nhà ở thương mại: là dự án mà các nhà đầu tư bỏ vốn tiến hành xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê theo cơ chế thị trường; được tiến hành trên một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định theo quy định của luật. Khi dự án đầu tư nhà ở thương mại các chủ đầu tư sẽ phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật.

Thứ hai, thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Để thực hiện các dự án đầu tư xây sựng nhà ở thương mại thì các chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất thông qua các hình thức như: Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán; được nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Đất dùng để xây dựng dự án xây dựng nhà ở thương mại đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Để tiến hành xây dựng phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó các chủ đầu tư cần lập hồ sơ thủ tục trình Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tuỳ thuộc vào quy mô của dự án.

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại các chủ đầu tư cần phải chú ý đến các thủ tục sau:

Thứ nhất, Đầu tiên các chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hồ sơ cụ thể bao gồm:

– Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư;

– Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định tại Khoản 2 Điều 11 của Nghị định này; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

– Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thứ hai, Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ thì chủ đầu tư sẽ tiến hành thực hiện việc nộp hồ sơ

Việc nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và đăng ký đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền trên cơ sơ các nội dung đã chuẩn bị là tiền đề về mặt pháp lý để các nhà đầu tư tiến hành hợp pháp hóa dự án do mình đề xuất. Đây đươc đánh giá là một bước thực hiện rất quan trọng, cũng là cơ sở cho việc phát triển dự án nhà ở thương mại cho đến khi hoàn thành công trình và đưa công trình vào sử dụng sau khi đã hoàn thành.

Trường hợp, chủ đầu tư ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ và nhận kết quả thủ tục hành chính thì phải mang theo văn bản ủy quyền hợp pháp và giấy tờ tùy thân hoặc Hợp đồng cung cấp dịch vụ làm hồ sơ giữa chủ đầu tư với tổ chức làm dịch vụ hồ sơ và giấy giới thiệu cho cá nhân đó thực hiện nộp hồ sơ theo quy định pháp luật hoặc Văn bản uỷ quyền cho cá nhân thực hiện việc bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dựa vào yêu cầu của Hồ sơ để xem xét sự hợp lệ và kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định. Nếu thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì người nộp được nhận biên nhận. Trong đó, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp Nếu thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan thực thi hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Thứ ba, Chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án xây dựng. Để được phép thực hiện việc xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng cho dự án nhà ở này. Theo đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng căn cứ vào hồ sơ mà chủ đầu tư nộp, tùy vào từng loại hồ sơ căn cứ vào quy định pháp luật và tình hình thực tế để cấp giấy phép xây dựng hay không?

Thứ tư, Với các chủ đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng sẽ tiến hành thực hiện các thủ tục liên quan để tiến hành thực hiện và phát triển dự án nhà ở thương mại đã xin phép. Vì dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một dự án mang tính chất dài hơi nên để đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ xây dựng thì chủ đầu tư cần tiến hành huy động nguồn vốn để kịp thời đáp ứng các chi phí cho dự án.

Trên đây là những bước thực hiện khái quát để hợp pháp việc đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải xem xét tiến trình thực hiện các thủ tục sao cho phù hợp với quy định pháp luật và thực hiện dự án thuận lợi và hiệu quả nhất.

TƯ VẤN MỘT TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Công ty tôi có thuê đất ở đô thị của cá nhân, diện tích đất khoảng 300m2. Tôi muốn hỏi thủ tục để đầu tư xây dựng nhà ở cho người nước ngoài thuê. Cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Nếu công ty bạn có nhu cầu xây dựng nhà ở cho người nước ngoài thuê thuộc dự án nhà ở thương mại.

* Điều kiện với chủ đầu tư: Trước hết phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“+ Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người nước ngoài thuê phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng

* Tiến hành lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: Việc tiến hành lựa chọn chủ dự án đầu thư xây dựng nhà ở thương mại, cụ thể là nhà ở cho người nước ngoài thuê được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP . Hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng trong được tiến hành thông qua các hình thức sau:

“+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai: thực hiện Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; thời gian và trình tự thực hiện được thực hiện theo quy định của luật đất đai và pháp luật đấu giá. Việc lựa chọn chủ đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất: thực hiện đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với hình thức này, sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu; thời gian và quy trình thực hiện theo pháp luật đấu thầu

+ Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định đã nêu trên, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 (Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.) và khoản 4 (Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.)  Điều 23 của Luật Nhà ở 2014.”

Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư; nếu dự án thuộc diện quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Nghị định này thì Sở Xây dựng phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

* Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:

+ Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.

+ Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.

+ Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

* Về điều kiện đối với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

+ Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, kiếm trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Trường hợp xây dựng căn hộ chung cư thì phải tuân theo quy tiêu chuẩn, thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng

+ Trường hợp với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở qua tổng đài: 1900.6568

* Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm:

+  Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định

+ Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở ; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án

+ Xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

+ Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định ; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc

+ Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.  có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định  

+ Bảo hành nhà ở theo quy định  ; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước  

+ Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.

+ Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

Trước khi khởi công dây dựng, chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp và tiến hành xây dựng công trình theo giấy phép xây dựng theo quy định Điều 95 Luật Xây dựng 2014.