Sang tên sổ đỏ, chuyển quyền sử dụng đất sau khi ly hôn

1. Thủ tục sang tên nhà đất sau khi đã ly hôn:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư, tôi và chồng với làm xong thủ tục ly hôn. Về phần chia tài sản thì ngôi nhà được Tòa án quyết định thuộc về tôi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng. Vậy giờ tôi phải làm thủ tục như thế nào để có thể sang tên trong khi chồng tôi không làm giấy ủy quyền.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm k khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 về những trường hợp phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Theo chị trình bày, khi ly hôn, Tòa án đã ra bản án quyết định căn nhà (do hai vợ chồng đứng tên) thuộc về chị, nghĩa là có sự thay đổi về người sử dụng đất theo bản án của Tòa án. Nên căn cứ theo quy định trên chị cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên giấy chứng nhận cho mình.

Thủ tục được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

* Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện nơi có căn nhà

* Hồ sơ gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

– Bản án của Tòa án

– CMND, Hộ khẩu của chị (bản sao chứng thực)

* Thời hạn giải quyết: 10 ngày làm việc.

Như vậy khi đã có bản án của Tòa án quyết định căn nhà thuộc về chị thì chị không cần ủy quyền của chồng cũ mà chỉ cần thực hiện thủ tục như trên để sang tên.

2. Chuyển tên sổ đỏ từ chồng sang vợ sau khi ly hôn:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có một số nhà đất là tài sản riêng nhưng lại đứng tên hai vợ chồng. Tôi cũng không có giấy tờ gì chứng minh đó là tài sản riêng của tôi. Năm 2009, vợ chồng tôi ly hôn. Trong quyết định ly hôn của tòa án tháng 05/2009 có ghi: “Về tài sản chung hai bên tự thỏa thuận, không yêu cầu tòa án giải quyết”.

Đến nay (năm 2015), chúng tôi đồng ý với thỏa thuận trao lại quyền sở hữu các bất động sản này lại cho tôi. Vậy tôi cần phải tiến hành các thủ tục pháp lý gì để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất? Cám ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Theo Quyết định ly hôn của Tòa án, tài sản chung hai bên tự thỏa thuận, do vậy, vợ chồng bạn cần phải lập văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, sau đó thực hiện thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận này.

Theo quy định tại điểm đ, Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng phải đăng ký biến động đất đai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, sau khi lập văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, bạn có nghĩa vụ phải đăng ký biến động đất đai và làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hai người thành một người.

Thủ tục như sau:

Thẩm quyền: UBND cấp huyện.

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Hồ sơ:

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

– Quyết định Ly hôn của Tòa án;

– Văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất có công chứng;

– Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

* Số lượng: 01 bộ hồ sơ.

Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày (Theo Điểm d Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 về  thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai).

3. Sổ hồng mang tên ai nếu đã làm thủ tục ly hôn?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Tôi có đứng tên riêng một mình mua một căn hộ theo dạng góp vốn xây dựng theo nhiều đợt. Thời điểm ký hợp đồng là thời điểm tôi đang ở tình trạng kết hôn với người chồng trước tên A. Các giai đoạn đóng tiền góp vốn gồm 3 đợt đầu là còn trong tình trạng hôn nhân với A. Các lần góp vốn tiếp theo và nhận bàn giao căn hộ và làm hóa đơn VAT là giai đoạn độc thân sau khi đã ly hôn với A.

Hiện nay tôi đã kết hôn với người chồng mới tên B. Căn hộ hiện nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Vậy người A có được quyền đòi quyền sở hữu căn hộ trên không? Nay tôi đang tiến hành làm thủ tục để cấp sổ hồng, trong hồ sơ giấy tờ cần có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Vậy tôi cần làm giấy xác nhận hôn nhân ở giai đoạn nào? Giai đoạn ký hợp đồng hay giai đoạn bàn giao nhà hay giai đoạn hiện nay? Tôi xin chân thành cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 59 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn.

Như vậy, việc phân chia tài sản sau khi ly hôn có thể căn cứ vào sự thỏa thuận giữa 2 vợ chồng hoặc tuân theo các quy định pháp luật. Tuy nhiên, mọi vấn đề về tài sản sau ly hôn sẽ tuân theo Quyết định/Bản án của Tòa án đưa ra.

Trong trường hợp của bạn, cần xác định căn hộ này thuộc tài sản riêng của bạn hay là tài sản chung của 2 vợ chồng? Việc phân chia tài sản sau ly hôn của bạn theo Quyết định của Tòa như thế nào? Nếu tài sản đó là tài sản riêng của bạn đã được Tòa án công nhận thì người A này không có quyền đòi quyền sở hữu đối với căn hộ của bạn.

Nếu tài sản này là tài sản chung của 2 vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì cần dựa vào Quyết định của Tòa về sự thỏa thuận hay phân chia theo quy định pháp luật. Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ phần giá trị tài sản căn hộ này cho nguời A đối với phần tài sản thuộc sở hữu của người A này. Nếu không thực hiện nghĩa vụ phần giá trị tài sản dành cho người A, người này có quyền nhờ đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết, đòi lại phần sở hữu của mình theo quy định.

Căn cứ theo Điều 23 Nghị định 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch quy định về Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Như vậy, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân được sử dụng để kết hôn hoặc sử dụng vào mục đích khác và mục đích khác được ghi trong Giấy xác nhận. Do vậy, bạn có thể lên UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú để yêu cầu cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có nội dung để bổ túc hồ sơ nhà, đất theo quy định. Việc xin cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm bạn tiến hành làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Miễn thuế khi sang tên sổ đỏ của vợ chồng sau khi ly hôn:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi và chồng vừa ly hôn. Trong bản án ly hôn thì Tòa án tuyên tôi được quyền sống tại  ngôi nhà và tôi phải trả tiền cho chồng tương ứng với phần giá trị ngôi nhà chồng tôi được hưởng. Vậy bây giờ khi làm thủ tục sang tên ngôi nhà từ sở hữu chung sang sở hữu của riêng tôi thì tôi có được miễn giảm thuế, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đó không? Nếu không thì mức thuế, lệ phí trước bạ đóng như thế nào ạ?

Luật sư tư vấn:

• Đối với thuế đất khi sang tên sổ đỏ:

Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Do vợ chồng bạn ly hôn và Tòa án ra phán quyết bạn được quyền đối ngôi nhà nên khi sang tên ngôi nhà thì sẽ được miễn thuế đối với tài sản này.

• Đối với lệ phí trước bạ đối với mảnh đất khi sang tên

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Nghị định về lệ phí trước bạ sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 23/2013/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì trường hợp của bạn không thuộc các trường hợp được miễn lệ phí trước bạn khi sang tên mảnh đất. Vì thế, khi sang tên sổ đỏ nhà sau khi 2 bạn ly hôn thì bạn vẫn phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định.

Cũng theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP cũng quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất thì mức thu là 0,5%  giá trị của mảnh đất.

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi ly hôn:

Tóm tắt câu hỏi:

Mong luật sư tư vấn giúp. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ chồng sau khi ly hôn có phân chia tài sản nhà đất (trước đó vẫn chưa có sổ đỏ) nhưng mà một bên vợ hoặc chồng chết (trường hợp người chồng, vợ đó lại có con riêng trước và có con chung với người vợ, chồng đã ly hôn hiện tại) không để lại di chúc.

Giờ người vợ, chồng còn lại hoặc các con chung muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ phải làm những thủ tục gì? Người vợ, chồng còn lại có đề nghị đứng tên sổ đỏ cho tất cả diện tích đất khi đã ly hôn mà một bên chồng, vợ đã chết rồi không? Mong nhận được sự tư vấn của Luật sư rất nhiều. Xin trân trọng cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 650, 651, 654, 655 Bộ luật dân sự 2015. Cũng căn cứ theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Theo như thông tin mà bạn đã trình bày sau khi ly hôn vợ, chồng có phân chia tài sản nhà đất theo đó việc phân chia tài sản đã được giải quyết theo bản án quyết định của Tòa án. Do vậy, theo yêu cầu của người sử dụng đất thì nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Đối với trường hợp đây là tài sản chung của một vợ, chồng chết mà không để lại di chúc thì di sản của người chết sẽ được chia theo pháp luật hôn nhân gia đình vợ, chồng được 1/2 giá trị tài sản chung, còn 1/2 còn lại chia cho hàng thừa kế thứ nhất trong trường hợp không có di chúc.

Còn đối với trường hợp số đất này là của riêng bà vợ hoặc chồng thì khi vợ hoặc chồng mất không để lại di chúc thì sẽ chia thừa kế theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất.

Theo đó, những người được hưởng thừa kế theo pháp luật bao gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;…phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.