Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1. Quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đưa ra các quy định cụ thể về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại với những nội dung cụ thể sau đây:

– Các nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì các nhà đầu tư đó cần có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp cụ thể được quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ đó xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

+ Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

+ Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

– Đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư cụ thể mà đáp ứng đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện theo quy định cụ thể nêu trên để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở đối với trường hợp các nhà đầu tư ủy quyền cho một nhà đầu tư cụ thể được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

– Trình tự, thủ tục được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định cụ thể trong pháp luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ.

– Nhà đầu tư được công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật sẽ có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan. Việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận giữa các bên đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư và các nhà đầu tư đó uỷ quyền cho một nhà đầu tư cụ thể được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở thì bên được phân chia sản phẩm nhà ở (không phải là chủ đầu tư) chỉ được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng quy định nên trên và các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và pháp luật khác có liên quan.

Như vậy, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được ban hành đã đưa ra các quy định cụ thể về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

2. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở 2014:

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Hồ sơ pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Hồ sơ pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu cụ thể sau đây:

– Thứ nhất: Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư, bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ nhà đầu tư, các đề xuất của nhà đầu tư, dự kiến tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

– Thứ hai: Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính để đối chiếu Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ số vốn được hoạt động kinh doanh bất động sản (vốn Điều lệ) theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thứ ba: Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Cần phải lưu ý đối với trường hợp thuộc diện chỉ định chủ đầu tư thì ngoài các giấy tờ trên, nhà đầu tư còn phải có thêm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thực hiện như sau:

2.1. Trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở:

Trường hợp thứ nhất: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây:

– Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá.

Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 Luật nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể:

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai 2013.

+ Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 12, 13, 15, 16 và Điều 17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

– Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014 đăng ký tham gia làm chủ đầu tư.

Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp này. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp quy định trên.

2.2. Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp:

Trường hợp thứ hai: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Thời gian lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

2.3. Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng:

Trường hợp thứ ba: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Khoản 4 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Nếu dự án thuộc diện quy định tại Khoản 5 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì Sở Xây dựng phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.