Thủ tục chuyển đổi từ đất đấu thầu sang đất ở như thế nào?

1. Thủ tục chuyển đổi từ đất đấu thầu sang đất ở như thế nào?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất đấu thầu. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy đất đấu thầu là cách gọi thường nhật của người dân để chỉ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (hay còn được gọi là đất công ích 5%) do xã, phường, thị trấn lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.

Tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với phần diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích sau thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho những hộ gia đình, cá nhân ngay tại địa phương thuê theo hình thức đấu giá để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản:

– Xây dựng những công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm có:

+ Công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ;

+ Công trình nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Những công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng những công trình công cộng đã nêu trên;

– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Khi làm thủ tục chuyển đổi từ đất đấu thầu sang đất ở thì sẽ tùy vào từng trường hợp, cụ thể như sau:

1.1. Đất đấu thầu từ ngày 01/07/2014:

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể những trường hợp sau:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất;

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, của ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Pháp luật về đất đai cũng quy định để xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển đổi. Hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên thì căn cứ theo quy định của pháp luật về các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nêu trên thì trong đó có quy định rằng người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích 5% sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức người đang sử dụng đất đấu thầu sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Theo đó thì người sử dụng đất đấu thầu không được thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Thêm nữa, đất đấu thầu chỉ được thuê với mục đích là để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Quy chiếu với nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích sử dụng đất, tức người sử dụng đất đấu thầu không được sử dụng đất với các mục đích khác ngoài mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, kể cả là làm nhà ở.

Như vậy, căn cứ vào các phân tích trên thì người sử dụng đất đấu thầu từ ngày 01/07/2014 không được thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất đấu thầu sang đất ở.

1.2. Đất đấu thầu trước ngày 01/07/2014:

Tại Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất không đúng thẩm quyền, theo quy định này thì đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm cả các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ (đấu thầu đất trước ngày 01/07/2014). Trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này với mục đích sử dụng đất được công nhận không phải là đất ở, muốn chuyển đổi sang đất ở phải thực hiện các thủ tục sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 2: nộp hồ sơ

Người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu như địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Bước 3: giải quyết hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ;

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

2. Xử phạt hành chính khi xây nhà ở trên đất đấu thầu trái phép:

Căn cứ Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, sẽ tùy thuộc vào người sử dụng đất đấu thầu tự ý xây nhà ở trên loại đất nào trong đất đấu thầu thì sẽ có những mức hình phạt khác nhau, cụ thể như sau:

2.1. Xây nhà ở trên đất trồng lúa:

– Người sử dụng đất đấu thầu xây nhà ở trên đất trồng lúa tại khu vực nông thôn thì người sử dụng đất bị phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép dưới 0,01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trên đất trồng lúa trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Người sử dụng đất đấu thầu xây nhà ở trên đất trồng lúa tại khu vực đô thị thì người sử dụng đất bị phạt tiền bằng hai (02) lần mức phạt tiền tại nông thôn.

2.2. Xây nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác:

– Người sử dụng đất đấu thầu xây nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác ở khu vực nông thôn thì người sử dụng đất bị phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép dưới 0,02 héc ta;

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện xây nhà ở đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích xây nhà ở trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Người sử dụng đất đấu thầu xây nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác ở khu vực đô thị thì người sử dụng đất bị phạt bằng 02 lần so với xây nhà ở trái phép tại nông thôn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.