Thu nhập được miễn thuế khi chuyển nhượng đất đai

Thu nhập được miễn thuế khi chuyển nhượng đất đai. Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào, vui lòng cho tôi hỏi là trường hợp ba tôi mất đi và tôi với 2 người anh trai và mẹ ruột được thừa kế 1/2 tài sản là căn nhà do ba mẹ tôi đứng tên. Sau khi xong thủ tục thừa kế, thì cả 4 người quyết định bán ( chưa đủ 183 ngày kể từ ngày hoàn thành thủ tục thừa kế) thì có phải đóng thuế theo giá trị cả căn nhà hay không? Hay chỉ 1/2 căn theo thừa kế. Vì 1/2 còn lại thuộc sở hữu của mẹ tôi thì rất lâu và mẹ không có tài sản nào khác. Xin cám ơn!?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về việc được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

…….

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

…….”

Điều kiện để được miễn Thuế thu nhập cá nhân với trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP được hướng dẫn cụ thể tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Chính phủ hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 06 năm 2015 của Bộ tài chính như sau:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

…….

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn được áp dụng như sau:

Thứ nhất, ngôi nhà đang nói đến là tài sản chung của bố mẹ bạn, khi bố bạn mất không để lại di chúc thì ½ căn nhà thuộc sở hữu của bố bạn được chia thừa kế theo pháp luật. Còn ½ căn nhà còn lại thuộc sở hữu của mẹ bạn.

Thứ hai, theo như bạn trình bày ngoài căn nhà mẹ bạn không còn tài sản nào khác thì đối với ½ căn nhà thuộc sở hữu của mẹ bạn đủ điều kiện để được miễn Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng.

Còn đối với ½ căn nhà được chia thừa kế thì những người được hưởng thừa kế gồm 3 anh em nhà bạn và mẹ bạn khi muốn chuyển nhượng thì đầu tiên cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ½ căn nhà hoặc ủy quyền cho một người đại diện đứng tên quyền sở hữu đối với ½ căn nhà đó.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với ½ căn nhà thì có thể thực hiện chuyển nhượng căn nhà đó. Tuy nhiên, nếu chuyển nhượng căn nhà khi chưa đủ 183 ngày kể từ ngày sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ½ căn nhà đó không được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp sau 183 ngày kể từ ngày sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gia đình bạn mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn nhà thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với 5/8 ( bằng ½ + 1/8)  căn nhà thuộc sở hữu của mẹ bạn. Còn 3/8 căn nhà còn lại thuộc sở hữu của 3 anh em bạn thì chỉ được miễn thuế đối với người chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác. Còn người đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác thì không được miễn thuế.

Như vậy, để được miễn thuế thu nhập cá nhân toàn bộ căn nhà thì 3 anh em bạn thực hiện thủ tục tặng cho hoặc ủy quyền đứng tên chủ sở hữu nhà ở phần nhà ở mà 3 anh em bạn được thừa kế cho mẹ bạn. Sau 183 ngày kể từ ngày mẹ bạn đứng tên toàn bộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó, khi thực hiện chuyển nhượng nhà đó cho người khác thì sẽ được miễn toàn bộ thuế thu nhập cá nhân.