Việc quy định thời hạn sử dụng đất nói chung,đặc biệt là thời hạn sử dụng đối với nhóm đất nông nghiệp nói riêng là việc làm cần thiết.
1. Ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất
Việc quy định thời hạn sử dụng đất nói chung,đặc biệt là thời hạn sử dụng đối với nhóm đất nông nghiệp nói riêng là việc làm cần thiết bởi những lý do sau :
– Thứ nhất, việc quy định này nhằm khẳng định rõ ranh giới giữa Nhà Nước (với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai) và người sử dụng đất (với tư cách là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất). Nhà nước giao đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn chứ không giao vĩnh viễn. Việc giao đất có thời hạn sẽ giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực thi tốt hơn.
– Thứ hai,việc quy định rõ thời hạn khi giao đất,cho thuê đất giúp cho người dân có tâm lý ổn định,yên tâm trong quá trình sử dụng đất tạo điều kiện cho họ có thể lập kế hoạch đầu tư đúng đắn,thâm canh tăng vụ,khái thác đất hợp lý,nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
– Thứ ba, với thời hạn đủ dài cho việc sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hộ nhân dân sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn,dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh.
Bên cạnh đó,người sử đụng dất,dù có là tổ chức kinh tế ở trong nước,nhà đầu tư nước ngoài hay hộ gia đình,cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được Nhà nước bảo hộ quyền được gia hạn sử dụng đất hoặc tiếp tục được giao đất,cho thuê đất nếu chấp hành đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất có năng lực và nhu cầu sử dụng đất đai.
Điều đó có nghĩa là Nhà nước không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất mà còn bảo hộ quyền lợi cho họ sau khi thời hạn kết thúc để người sử dụng đất càng yên tâm sản xuất.
Với những ý nghĩa đó,các quy định về thời hạn sử dụng đất đã được dành vị trí xứng đáng tại Mục 1 Chương 3(Chế độ sử dụng các loại đất) từ Điều 66 đến Điều 69 của “Luật đất đai năm 2013”.
2. Thời hạn sử dụng nhóm đất nông nghiệp
a. Loại đất được sử dụng ổn định lâu dài
– Đất rừng phòng hộ
– Đất rừng đặc dụng
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
b. Loại đất sử dụng có thời hạn
– Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng là 20 năm;
– Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng là không quá 20 năm;
– Thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất cho hộ gia đình,cá nhân sử dụng là không quá 50 năm;
– Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01/01/1999 bằng một phần hai thời hạn giao đất trong hạn mức. Có nghĩa là:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
+ Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối,thời hạn sử dụng đất vượt hạn mức là 10 năm;
+ Đối với đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất thời hạn sử dụng đất vượt hạn mức là 25 năm.
Sau thời hạn này,người sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất.
Thời hạn giao đất,cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất,cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,trường hợp đất được Nhà nước giao,cho thuê trước ngày 15/10/1993 thì thời hạn giao đất,cho thuê đất được tính từ ngày 15/10/1993.
Ví dụ :
o Hộ gia đình,cá nhân được giao đất ngày 24/1/1995 thì sẽ tính thời hạn giao đất từ ngày 24/1/1995
o Hộ gia đình,cá nhân được giao đất ngày 28/10/1990 thì sẽ được tính thời hạn giao đất từ ngày 15/10/1993
– Thời hạn giao đất,cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản,làm muối dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm,dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn,đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất,cho thuê đất là không quá 70 năm.
Song song với những quy định về hời hạn sử dụng đất,pháp luật cũng có quy định : Khi hết thời hạn giao đất cho thuê đất,người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng,chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Điều đó chứng tỏ Nhà nước rất quan tâm bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất.
– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,phường,thị trấn là không quá 5 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất
– Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình,cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được quy định như sau :
Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ,đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm,đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất,đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ,trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình,cá nhân được sử dụng ổn định,lâu dài.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm,đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất,đất nuôi trồng thủy sản,đất làm muối thì hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao,cho thuê.
Khi hết hạn,hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất,cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng,chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Sử dụng đất nông nghiệp thì có được miễn thuế sử dụng đất không?
