Thẩm quyền, hình thức cho thuê đất dự án trong khu công nghiệp 

1. Thẩm quyền cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp: 

Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai, có đầy đủ các quyền năng của đại diện chủ sở hữu. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thông qua các cơ quan chuyên môn để thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các nội dung sau: 

1.1. Thẩm quyền quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quyết định mục đích sử dụng đất thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

Một là, về thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất: 

Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch. Cụ thể, căn cứ quy định của Luật Quy hoạch 2017 thì cơ quan có thẩm quyền quyết định quy hoạch sử dụng đất quốc gia là Quốc hội. 

Căn cứ quy định tại Luật Quy hoạch năm 2017 thì Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Trong đó, quy hoạch vùng là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng về không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, đất an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng, nguồn nước lưu vực sông, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối các tỉnh . 

Tuy nhiên, đối với quy hoạch Thủ đô, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của Quốc hội, UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Trước khi trình UBND phê duyệt, UBND cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. 

Hai là, về thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 

Đối với kế hoạch sử dụng đất quốc gia, Quốc hội có thẩm quyền quyết định . Đối với kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền phê duyệt. Việc này nâng cao tính công khai, minh bạch trong công tác quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, vai trò của Hội đồng nhân dân là cơ quan đại diện cho ý chí, nguyện vọng của nhân dân, bởi vậy, quy định này cũng nhằm nâng cao vị thế của nhân dân trong việc quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt. Trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua các danh mục dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng . Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai 2003 nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. 

1.2. Thẩm quyền định cho thuê đất, quyết định thu hồi đất: 

Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013 thì thẩm cho thuê đất đối với tổ chức nói chung và cho thuê đất để thực hiện dự án trong KCN nói riêng sẽ thuộc trường hợp do UBND cấp tỉnh quyết định , đồng thời, trường hợp tổ chức bị thu hồi đất thực hiện dự án trong KCN thì quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền thu hồi đất, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, doanh nghiệp trong trường hợp này. Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 về phân cấp thẩm quyền cho thuê đất trong trường hợp dự án lấy vào đất trồng lúa trên 10ha trở lên phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. Quy định này là hợp lý đối với chương trình bảo vệ an ninh lương thực của quốc gia . 

Tuy nhiên, các dự án KCN hiện nay chủ yếu được lấy từ quỹ đất nông nghiệp, đất trồng lúa, như vậy, điều kiện thuê đất đối với các dự án này là phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì CQNN có thẩm quyền mới được quyết định cho thuê đất. Sự tắc nghẽn từ thị trường sơ cấp về cho thuê đất này dẫn đến nhiều dự án bị chậm trễ, làm mất nhiều thời gian cho các Nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Việc phải chờ văn bản chấp thuận của cơ quan trung ương và nghị quyết của hội đồng nhân dân ảnh hưởng lớn đến chính sách kêu gọi đầu tư nếu không được giải quyết sớm. 

Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật có nên quy định về việc ủy quyền của Thủ tướng trong lĩnh vực đất đai hay không, để giảm bớt thời gian chờ đợi cũng như để tăng tính chủ động của các cơ quan và địa phương, Thủ tướng có thể ủy quyền cho các bộ hoặc ủy quyền cho địa phương để quyết định vấn đề này. Tuy nhiên, ủy quyền như thế nào, trách nhiệm của các Bên cũng như hiệu quả của vấn đề ủy quyền ra sao lại là điều pháp luật về đất đai phải quan tâm và xem xét. 

1.3. Thẩm quyền quyết định về hạn mức cho thuê đất và thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp: 

Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai để đảm bảo việc khai thác ổn định, hiệu quả, lâu dài về đất cũng như đảm bảo vệ môi trường đất đai. Theo đó, Quốc hội sẽ là cơ quan đại diện nhân dân thông qua Luật Đất Đai và quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng các loại đất. 

UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật Đất đai, xem xét hạn mức và thời hạn sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện dự án trong KCN. Đối với việc sử dụng đất KCN để thực hiện dự án đầu tư, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện các dự án đầu tư được UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm . 

1.4. Thẩm quyền cho nhà đầu tư thứ phát đầu tư thực hiện dự án trong Khu công nghiệp: 

Ngoài Nhà nước là chủ thể được cho thuê đất để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong KCN trong trường hợp Đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cũng được nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thì vẫn còn chủ thể khác có quyền cho thuê đất để thực hiện dự án trong KCN đó chính là trường hợp Nhà đầu tư thứ phát đầu tư sản xuất, kinh doanh trong KCN đã được Nhà nước giao đất cho Chủ đầu tư trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. 

Ngoài các trường hợp trên, Nhà đầu tư thứ phát chỉ được Chủ đầu tư cho thuê lại quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm (trong trường hợp Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) hoặc được Chủ đầu tư cho thuê lại quyền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê (trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong KCN.

2. Hình thức cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp: 

2.1. Đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: 

Hình thức thuê đất nói chung và hình thức thuê đất trong Khu công nghiệp được quy định tại Khoản 8 Điều 2, Điều 17, Điều 52 Luật Đất đai năm 2013. Việc cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện dựa trên các căn cứ sau: 

Một là, Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của CQNN có thẩm quyền và các quy hoạch khác có liên quan theo Luật Quy hoạch; 

Hai là, Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt; 

Ba là, Căn cứ vào dự án đã được CQNN có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 

Bốn là, Căn cứ nhu cầu sử dụng đất, phương án sử dụng đất của Nhà đầu tư được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất. 

Theo quy định hiện hành, đối với Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu Công nghiệp, UBND cấp tỉnh quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa đại diện UBND cấp tỉnh là STNMT. Nhà nước đưa ra có hai trường hợp cho thuê đất để Chủ đầu tư được lựa chọn bao gồm: thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Mỗi hình thức thuê đất có những quyền và nghĩa vụ khác nhau như sau: 

Thứ nhất, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Chủ đầu tư được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật, đồng thời, chủ đầu tư phải trả toàn bộ tiền của cả thời gian thuê trong 01 lần dẫn đến Nhà đầu tư phải có một khoản tài chính rất lớn. 

Thứ hai, đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, chủ đầu tư không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tuy nhiên, khi chủ đầu tư tạo lập tài sản hợp pháp, được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các chủ thể có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Chủ đầu tư được cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. Việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm theo đơn giá nhà nước. Vì vậy người thuê đất có thể giảm được một khoản chi phí rất lớn khi mới lập dự án so với thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. 

Thực tiễn áp dụng pháp luật tại các KCN ở Việt Nam nói chung và tại tỉnh Bắc Ninh nói riêng hiện nay thì hầu hết các Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp là tổ chức kinh tế vừa và nhỏ thường lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bởi hình thức này thuận lợi cho Chủ đầu tư có năng lực tài chính ở mức trung bình để giảm gánh nặng chi phí. Đối với Ngân sách nhà nước, nguồn thu ngân sách Nhà nước có xu hướng tăng dần theo các năm do căn cứ vào Hợp đồng thuê đất, CQNN được điều chỉnh giá đất cho thuê hàng năm hoặc mỗi năm năm một lần. Nhược điểm của phương án này là Chủ đầu tư chỉ được cho các nhà đầu tư thứ phát thuê lại đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; CQNN có thẩm quyền phải nhắc Chủ đầu tư nộp tiền thuê đất hàng năm, dẫn tới trường hợp nếu Chủ đầu tư không tự nguyện nộp tiền thuê đất theo đúng hợp đồng dẫn sẽ đến nợ xấu ảnh hưởng đến cả Nhà đầu tư thứ phát. 

Đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hình thức này gần như chỉ thuận lợi cho tổ chức kinh tế có năng lực tài chính rất tốt, thường là những tập đoàn lớn bởi số tiền Nhà đầu tư phải nộp một lần cho cả thời gian thuê rất lớn. Tuy nhiên, khi Nhà đầu tư lựa chọn phương án thuê đất này thì quyền đối với người được thuê đất mở rộng hơn rất nhiều so với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. 

Đối với nguồn ngân sách nhà nước nói chung và Nguồn ngân sách tỉnh Bắc Ninh nói riêng thì hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể coi là một nhược điểm vì nguồn thu Ngân sách chỉ tập trung trong một thời gian ngắn, dẫn đến các nhiệm kỳ sau sẽ không có nguồn thu. 

2.2. Đối với Nhà đầu tư thứ phát đầu tư thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong Khu công nghiệp: 

Nhà đầu tư thứ phát được cho thuê lại quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất từ Chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong KCN theo quy định khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: 

Trường hợp Chủ đầu tư được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho nhà đầu tư thứ phát được nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác, sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.. 

Trường hợp Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chủ đầu tư có quyền cho phép nhà đầu tư thứ phát được mua lại tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.