Thẩm quyền cho thuê đất công ích của UBND xã, phường

1. Các quy định về quỹ đất công ích:

– Việc để lại một quỹ đất không quá 5% đất nông nghiệp ở địa phương để sử dụng cho nhu cầu công ích của các địa phương là quy định lần đầu tiên được đề cập trong Luật đất đai năm 1993 tại Điều 45. Sau một thời gian thực hiện quy định của pháp luật đất đai về việc để lại quỹ đất công ích 5% cho xã (còn gọi là quỹ đất dự phòng), những địa phương có đất công ích đã giải quyết tốt việc cải tạo và chỉnh trang cơ sở hạ tầng nông thôn làm đổi mới bộ mặt nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho chính quyền cơ sở trong việc xã hội hoá các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể dục thể thao ở nông thôn.

– Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua cho thấy việc hình thành, quản lí và sử dụng quỹ đất này rất khác nhau giữa miền Nam và miền Bắc, giữa đồng bằng và miền núi.

– Đặc biệt, có thời gian quỹ đất công ích không được thi hành ở vùng đồng bằng sông Cửu Long, miền Đông Nam Bộ và Tây Nguyên. Trong quản lý đất đai ở đây hầu như không có khái niệm về quỹ đất công ích, vì vậy, các tỉnh này gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai các chương trình xã hội. Mặt khác, do quản lý lỏng lẻo nên có sự khác nhau giữa quỹ đất công ích trên thực tế và quỹ đất trên giấy tờ, thường quỹ đất trên thực tế nhiều hơn. Việc để lại quỹ đất công ích ở mỗi địa phương được thực hiện khác nhau.

– Có nơi chỉ lấy đất nông nghiệp trồng cây hàng năm để sử dụng cho quỹ đất này trong khi pháp lu quy định là lấy từ quỹ đất nông nghiệp nói chung, có nơi để quỹ đất công ích liền khoảnh, tập trung, có nơi không xác định được vị trí cụ thể mà đan xen vào diện tích đất giao ổn định cho hộ gia đình rồi tính sản lượng để thu quỹ. Vì vậy, người thuê đất công ích lại được sử dụng với thời hạn bằng thời hạn Nhà nước giao đất nông nghiệp. Ngoài ra, có nơi thời hạn thuê là một nhiệm kì của Ủy ban nhân dân xã, có nơi thời hạn thuê là 10 năm.

– Để khắc phục những bất cập kể trên, Luật đất đai năm 2003 đã quy định khá chi tiết, rõ ràng về vấn đề này tại Điều 72. Hiện nay, những quy định này được kế thừa tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013, từ các loại đất được dùng làm nguồn hình thành nên quỹ đất công ích đến các quy định cụ thể về việc quản lý sử dụng quỹ đất này như sau:

– Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thỦy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

+ Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

+ Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thỦy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

– Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; đối với diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích công ích thì Ủy ban nhân dân xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thỦy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Theo đó, tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lí và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

– Do đó, có thể thấy ở mỗi địa phương khác nhau, tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích sử dụng cũng như tuỳ thuộc vào quỹ đất của của mỗi địa phương mà từ đó lập thành quỹ đất công ích với từng diện tích, quy mô khác nhau. theo đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt về việc thành lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do

2. Thẩm quyền cho thuê đất công ích của UBND cấp xã, phường:

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013, theo đó, ở mỗi cấp khác nhau thì sẽ có những thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép mục đích quyền sử dụng đất là khác nhau. Theo đó:

–  Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với:

+ Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

+ Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo.

+ Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định.

– Theo đó, pháp luật quy định, thẩm quyền  giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Thứ tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối những trưởng hợp sau: trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo đó, đó là những  tổ chức kinh tế, đối với trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất như: sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc trong trường hợp đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

+ Thứ năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đối với những trường hợp:

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đối với hộ gia đình, cá nhân.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đối với cộng đồng dân cư.

3. Các lưu ý về thẩm quyền cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân:

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

– Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

– Đối với trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, theo đó, pháp luật quy định, trước khi quyết định điều chỉnh về quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ việc quyết định đó có làm thay đổi về cơ cấu sử dụng đất mà đã được thể hiện trong quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Trong trường hợp đó, thì Ủy ban nhân dân cấp tình sẽ phải báo cáo về quyết định thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép sử dụng đất phải báo cáo với Thủ tướng Chính phủ.

Do đó, có thể thấy việc cho thuê đất công ích phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau như: mục đích sử dụng đất, chủ thể có nhu cầu thuê đất công ích,… thì mới xác định được thẩm quyền cho thuê đất công ích thuộc về Ủy ban nhân dân cấp nào ( Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,  Ủy ban nhân dân cấp huyện, hay Ủy ban nhân cấp xã, phường) theo quy định của pháp luật.

– Cơ sở pháp lý:

+ Luật đất đai 2013.

+ Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.