Tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất hộ gia đình thế nào?

Hiện nay, hộ gia đình làm một trong những đối tượng sử dụng đất rất phổ biến. Vậy thế nào là quyền sử dụng đất hộ gia đình cũng như thủ tục tặng cho, mua bán đất quyền sử dụng đất hộ gia đình như thế nào? Bài viết dưới đây Luật Dương gia sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề trên.

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Thế nào là quyền sử dụng đất hộ gia đình?

Hiện nay, quyền sử dụng đất hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Việc nắm rõ đất đai thuộc sở hữu cá nhân hay hộ gia đình là rất quan trọng để xác định được quyền hạn và trách nhiệm của mỗi người đối với phần tài sản của mình. Từ đó sẽ giảm thiểu được những tranh chấp đất đai không đáng có xảy ra giữa các thành viên trong hộ gia đình cũng như trong các giao dịch mua bán đất với bên ngoài.

Theo quy định trên, sổ đỏ cấp theo hình thức hộ gia đình thường được ghi tên sẽ là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi xác định có đủ ba yếu tố sau đây:

– Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình (quan hệ cha mẹ nuôi con nuôi với nhau,…)

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua việc cùng góp tiền mua chung đất hoặc cùng nhau tạo lập như cùng nhau khai hoang đất từ xưa và canh tác sử dụng chung trên phần đất đó; hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung…)

Nếu như trước đây, việc quy định quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình không có quy định rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất, được nhận diện căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”; hiện nay, Luật đất đai năm 2013 đã quy định rõ giải thích thế nào hộ gia đình sử dụng đất, đáp ứng đủ ba yếu tố cụ thể chặt chẽ.

Vậy hình thức sổ đỏ cấp cho hộ gia đình được quy định như thế nào?

Hiện nay, việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình được quy định rất cụ thể tại điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 6 TT 33/2017/TT-BTNMT như sau:

“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này. địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Như vậy, tại bìa ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi là “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

2. Tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất hộ gia đình thế nào?

Tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Và khi tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình cùng đồng sở hữu chung mảnh đất đó

Và muốn xác nhận biết được hộ gia đình bao gồm những thành viên nào, điều này phải căn cứ vào sổ hộ khẩu của gia đình. Thực tế hiện nay, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tiên mang tên “hộ” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.

2.1. Điều kiện tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về các điều kiện để thực hiện việc tặng cho, mua bán quyền sử dụng đất như sau:

– Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Đất không xảy ra tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

2.2. Quy trình, thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình:

Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng như hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực.

Hồ sơ công chứng hợp đồng cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định hồ sơ công chứng bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng

– Dự thảo hợp đồng tặng cho/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (các bên có thể tự soạn thảo hoặc có thể thuê tổ chức công chứng và đề nghị công chứng viên soạn thảo hợp đồng)

– Bản kê khai nhân khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có xác nhận của Cơ quan công an địa phương

– Bản sao giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân) của từng thành viên trong hộ gia đình

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:

+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì sẽ cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hay giấy xác nhận tình trạng độc thân; quyết định/bản án ly hôn;…

+ Văn bản cam kết tài sản riêng (nếu có)

Bước 2: Tiến hành việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK

– Hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng)

– Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng chung đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Tờ khai lệ phí trước bạ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ trên, các bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Hoặc hộ gia đình nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nếu có nhu cầu.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý:

– Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ xử lý và phải thông báo cho người nộp trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc để người nộp tiếp nhận, chỉnh sửa cũng như bổ sung hồ sơ theo đúng yêu cầu

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi lại phiếu tiếp nhận cho người đến nộp hồ sơ.

– Nếu hộ gia đình nộp hồ sơ ở tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì trong 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm đối soát giấy tờ, kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện hợp lệ thì sẽ tiến hành các công việc như sau:

– Gửi thông tin đến cơ quan chi cục thuế để xác định cũng như thông báo cho người nộp hồ sơ về nghĩa vụ tài chính đóng thuế nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật

– Sau đó xác nhận đầy đủ nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

– Trường hợp nếu như trang chỉnh lý của Giấy chứng nhận đã hết chỗ để ghi chép buộc phải cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì lập hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện để tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người được tặng cho hoặc bên mua

– Cuối cùng, sau khi hoàn tất thủ tục trên thì tiến hành cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Trả kết quả:

– Văn phòng đăng ký đất đai trao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc gửi lại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nếu trong trường hợp hộ gia đình nộp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban cấp xã/phường đó.

Lưu ý: về mặt thời gian giải quyết

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian giải quyết cụ thể như sau:

– Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Trên đây là toàn bộ quy định cơ bản về quyền sử dụng đất theo hộ gia đình cũng như quy trình, thủ tục diễn ra quá trình tặng cho cũng như mua bán quyền sử dụng đất của họ gia đình. Quý khách hàng có thể đọc tìm hiều để lưu ý tiến hành theo đúng quy định của pháp luật để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai không đáng có.