Sửa chữa công trình xây dựng trên đất có phải xin phép?

Sửa chữa công trình xây dựng trên đất có phải xin phép? Hồ sơ xin cấp phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào luật sư, Em là Hằng đến từ công ty Pascalia Asia Vietnam ở quận 2 ạ. Được biết Luật Dương Gia có dịch vụ tư vấn rất tốt và luôn làm hài lòng khách hàng, em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em một vài vấn đề như sau ạ. Hiện tại, công ty em thuê nhà ở quận 2 để làm văn phòng công ty, phần vườn phía ngoài thì công ty em muốn cải tạo lại (đập bức tường ở ngoài cổng, dọn vườn và xây mới nền sân) để kinh doanh nhà hàng. Vậy trong trường hợp này

– Công ty em có cần xin giấy phép xây dựng, sửa chữa không ạ?

– Nếu có, người kí đơn sẽ là công ty em hay chủ ngôi nhà?

– Và bên em sẽ phải xin giấy phép ở đâu ạ?

Trên đây là những thắc mắc của em, kính mong quý luật sư xem xét và tư vấn giúp em có được không ạ? Em xin chân thành cám ơn. Trân trọng, Lê Hằng

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

+ Luật xây dựng 2014

+ Bộ luật dân sự 2015

+ Thông tư 15/2016/TT-BXD 

2. Giải quyết vấn đề

Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Căn cứ khoản 2, Điều 89 Luật xây dựng 2014, các công trình được miễn cấp phép xây dựng: 

– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

Công ty bạn thuê nhà ở quận 2 để làm văn phòng công ty, phần vườn phía ngoài thì công ty bạn muốn cải tạo lại (đập bức tường ở ngoài cổng, dọn vườn và xây mới nền sân) để kinh doanh nhà hàng, nếu việc sửa chữa, cải tạo của đơn vị bạn không làm thay đổi công năng sử dụng, ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình hoặc có thay đổi kiên trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thi có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không phải xin cấp phép xây dựng, trường hợp còn lại thì sẽ phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. 

Về chủ thể xin cấp phép xây dựng

Căn cứ Điều 479 Bộ luật dân sự 2015 quy định: 

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Như vậy, trường hợp công ty bạn muốn sửa chữa lại phần vườn ngoài căn nhà để phù hợp với mục đích thuê tài sản, công ty sẽ phải có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản. Chủ sở hữu tài sản sẽ là người trực tiếp xin cấp phép để sửa chữa lại công trình trên đất, trường hợp công ty bạn xin cấp phép thì phải có sự xác nhận bằng văn bản (hoặc ủy quyền) của chủ sở hữu. 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật về thủ tục xin cấp phép xây dựng: 1900.6568

Về thẩm quyền và thủ tục xin cấp phép xây dựng:

Khoản 2 Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định:

2. Thẩm quyền cấp, Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng:

a) Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, d Khoản này;

Căn cứ khoản 2, Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD công trình sửa chữa về nhà ở riêng lẻ và các công trình không thuộc điểm a, điểm b khoản 2 Điều Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD do ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép.

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.