Sử dụng giấy tờ từ chế độ cũ có được cấp sổ đỏ không?

1. Sử dụng giấy tờ từ chế độ cũ có được cấp sổ đỏ không?

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, hộ gia đình trong việc sở hữu đất thì các quy định liên quan đến cấp sổ đỏ, sổ hồng đã được nhà nước áp dụng để xem xét cấp giấy chứng nhận này cho người dân khi đủ điều kiện theo quy định. Có thể dễ dàng thấy, đất đai có nguồn gốc từ xa xưa không chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian ngắn mà có thể từ thời cha ông để lại, thậm chí còn tồn tại qua các thời kỳ đất nước khác nhau nên các giấy tờ được sử dụng để chứng minh sở hữu đất hợp pháp phải đa dạng thì mới đảm bảo được quyền lợi ích hợp pháp của các cá nhân, hộ gia đình được giao đất.

 Theo ghi nhận tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu và sử dụng đất được đánh giá là ổn định lâu dài mà nếu có một trong các loại giấy tờ quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ phụ cấp cho người sử dụng thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận và không nộp tiền sử dụng đất nếu đảm bảo đầy đủ điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Cá nhân , hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài:

Căn cứ khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

+ Thông tin có thể được dựa trên những nội dung ghi nhận trong biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Trong trường hợp xác định thời gian sử dụng đất mà trước đây chủ đất đã từng bị phạt hành chính trong việc sử dụng đất thì biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất cũng là cơ sở để đối chiếu thời gian;

+Khi xảy ra tranh chấp đất đai với chủ thể khác mà vụ án này đã nhận được quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, hoặc quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

+ Những nội dung về thời gian được ghi nhận trong quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành cũng là cơ sở để chứng minh thời gian sử hữu đất của chủ thể; ngoài ra, nếu có biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện UBND cấp xã nơi có đất thì cũng có thể sử dụng;

+ Trong quá trình sử dụng đất mà có khiếu nại, tố cáo đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, đến nay chủ sở hữu cung cấp được Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất mà mình đang muốn chứng minh thời gian sử dụng;

+ Một số giấy tờ khác thể hiện rõ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Tất cả giấy tờ có thể được sử dụng như thời gian được cấp căn cước công dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Trên thực tế nếu Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất  thì các giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức luôn được giao cho chủ thể nên nếu còn giữ được giấy tờ này là một thuận lợi;

+ Việc sở hữu nhà đất thông qua mua bán thì các loại giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

+ Ngoài ra, cá nhân hộ gia đình có thể tham khảo các thông tin được lưu trong bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ tại chính quyền địa phương nơi có đất;

+ Thậm chí có thể sử dụng bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

–  Điều kiện 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.

Căn cứ Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 13/2019/TT-BTNMT ghi nhận các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp gồm:

+ Bằng khoán điền thổ là một văn bản được nhắc đến đầu tiên bởi đây là hình thức thể hiện giao đất phổ biến trong chế độ cũ. Nếu cá nhân, tổ chức còn lưu giữ được giấy tờ này thì nhanh chóng được cấp sổ đỏ;

+ Có thể kể đến văn tự đoạn mãi bất động sản (được thể hiện bao gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;

+ Ngoài ra, khi thực hiện mua bán giữa các bên với nhau thì văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ cũng có giá trị chứng minh điều này;

+ Những giấy tờ nhà đất mà thông qua di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;

+ Trong quá trình sử dụng đất mà phát sinh nhu cầu xây dựng nhà đất, tài sản trên đất thì giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;

+ Đất đã từng xảy ra tranh chấp và đã được xét xử tại Tòa án thì bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành có thể được đem ra sử dụng để minh chứng điều này;

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ở công nhận.

Như vậy, Cá nhân hộ gia đình khi đảm bảo điều kiện nêu trên, cụ thể là có một trong các loại giấy tờ chứng minh được chế độ cũ đã giao đất hợp pháp thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ.

2. Quy trình cấp sổ đỏ cho đất có giấy tờ từ chế độ cũ:

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện nói trên, để yêu cầu cấp sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị 1 bộ hồ nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Hồ sơ bao gồm:

– Chuẩn bị 01 mẫu đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu sẵn đã được Nhà nước quy định. Cá nhân, hộ gia đình có thể tự chuẩn bị mẫu đơn này thông qua sự trợ giúp của internet, qua các bài viết của công ty luật uy tín hoặc văn bản pháp luật; Ngoài ra, có thể đến cơ quan thực hiện cấp sổ đỏ để yêu cầu dùng mẫu đơn này.

– Trong suốt quá trình sử dụng đất trên thực tế đã phát sinh nghĩa vụ nộp thuế nên cần có bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Để hoàn tất thủ tục này thì cần có giấy tờ chứng minh từ chế độ cũ cấp cho, đồng thời phải xin giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,…

– Sau khi nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền thì trách nhiệm được chuyển giao cho các cơ quan này tiếp nhận, xem xét hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan chức năng sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

– Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ thì thời gian cấp sổ đỏ lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày là thời hạn để cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đối tượng sinh sống tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

3. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bị mất giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Trường hợp 1: Tiến hành thỏa thuận với nhau thông qua chứng cứ có trên thực tế

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ được giải quyết thông qua cách sau:

– Chủ thể chứng minh quyền lợi của mình thông qua chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

– Cung cấp các thông tin thực tế về diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

– Đối chiếu hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để chứng minh sự phù hợp của hiện trạng đất;

– Chủ thể được giao đất thông qua áp dụng các chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

– Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Nếu không thể thảo thuận được với nhau thì áp dụng tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 để giải quyết tranh chấp mà không có giấy tờ chứng minh như sau:

– Có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định;

– Hoặc lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 13/2019/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 24/2019/TT-BTNMT.