Sổ xanh là gì? Đất sổ xanh có mua bán, xây nhà được không?

1. Sổ xanh là gì?

Hiện nay, khi nhắc tới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nhiều loại đất khác nhau với tên gọi cũng khác nhau chẳng hạn như sổ xanh là tên gọi chung của loại giấy chứng nhận về đất đai và bất động sản nói chung, dựa trên màu sắc của sổ. Sổ xanh là gì? Đây là cuốn sổ màu xanh do lâm trường phát hành dành cho những người dân khai thác, quản lý và trồng rừng có thời hạn (hay còn gọi là hình thức cho thuê đất).

Từ đó ta hiểu về sổ xanh hay đây cũng chính là tên gọi khác của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng (đất lâm nghiệp). Khi hết thời hạn sử dụng đất, lâm trường sẽ nhận lại nếu nơi đó chưa có chủ trương giao lại đất cho người dân.

Theo quy định của Luật đất đai 2013, sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đây là lý do vì sao sổ xanh còn được gọi với một cái tên khác là sổ xanh đất nông nghiệp. Đất sổ xanh bao gồm 3 loại: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.

Thứ nhất nếu nói về rừng sản xuất thì đúng như tên gọi của nó diện tích rừng sản xuất là diện tích được sử dụng chủ yếu để sản xuất, kinh doanh lâm sản, đặc sản, động vật rừng kết hợp bảo vệ môi trường, bảo vệ hệ sinh thái.

Thứ hai, cũng như vậy thì rừng đặc dụng đặ biệt hơn là diện tích rừng đặc dụng chủ yếu phục vụ công tác bảo tồn thiên nhiên hoang dã, lưu giữ, bảo vệ nguồn gen động thực vật, tạo hệ sinh thái rừng quốc gia, nghiên cứu khoa học và sinh thái nghỉ dưỡng.

Thứ ba, một diện tích rừng rất quan trọng đó là diện tích rừng phòng hộ chủ yếu làm nhiệm vụ bảo vệ tài nguyên đất sinh thái, bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, sạt lở đất, điều hòa khí hậu, hạn chế thiên tai …

2. Đất sổ xanh có mua bán, xây nhà được không?

Hiện nay như cầu sử dụng đất nhiều và nội dung đất sổ xanh có xây nhà được không là vấn đề được nhiều người quan tâm. Câu trả lời cho vấn đề này mang ý nghĩa lớn trong việc giải đáp những thắc mắc xoay quanh việc cấp quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất theo quy định hiện hành.

Ở nước ta thì diện tích đất sổ xanh rất lớn và nhận thấy trên thực tế việc người dân sử dụng các lô đất sổ xanh không hiếm, tuy nhiên, việc quy định về sổ xanh, đất sổ xanh lại không còn cụ thể trong các văn bản. Người dân đa phần quen với việc làm nhà trên đất đã có sổ đỏ; muốn tìm các quy định đến sổ xanh khá khó khăn.

Tuy nhiên, nói một cách đơn giản, đất được cấp sổ xanh cũng là một trong các loại đất hiện hành. Dù không chỉ rõ bằng khái niệm sổ xanh nhưng chúng ta vẫn có thể ngầm hiểu và vận dụng các điều luật hiện có liên quan đến việc xây dựng nhà trên đất.

Để xây nhà trên đất, cá nhân phải đáp ứng được các nguyên tắc sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”a

Như vậy, điều kiện tiên quyết là đất phải sử dụng đúng với quy hoạch, kế hoạch và mục đích – nghĩa là nhà ở phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư). Riêng với phần nhà, theo điều 93 Luật Xây dựng 2014, tùy theo khu vực, công trình xây dựng sẽ có quy định riêng về cấp phép.

Theo tìm hiểu đất sổ xanh là đất gì, rõ ràng đây là các loại đất thuộc trong nhóm đất nông nghiệp (Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013), do đó, không thể xây nhà nếu như chưa chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp.

3. Có thể chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ được không?

Trong một vài trường hợp mà Lâm Trường cho thuê đất còn người sử dụng không được chuyển nhượng thì không thể chuyển từ “sổ xanh” sang sổ đỏ.

Do đó nếu bạn muốn được chuyển từ sổ xanh sang sổ đỏ thì bạn phải thuộc các trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này ta thấy rằng nếu như xét dựa trên bản chất thì đất được cấp sổ xanh chỉ là đất được Lâm trường cho thuê và gia đình được cho thuê đất không được phép chuyển sang sổ đỏ trừ trường hợp thuộc khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013. Do đó bạn chỉ được chuyển đổi sang sổ đỏ khi bạn chứng minh mình thuộc các trường hợp nêu tại Điều khoản này.

Bên cạnh đó cũng cần lưu ý khi bạn là thủ tục xin cấp sổ đỏ cho thửa đất thì bạn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cấp sổ đỏ lần đầu cho đất.

Lý do tại sao mọi người sử dụng đất này rất nhiều đó là căn cứ dựa trên giá cả và kinh tế vì đây là một loại đất đặc thù thường có mức giá rất rẻ với diện tích lớn. Nên có không ít nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời với loại đất này. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường bất động sản không ít trường hợp nhà đầu tư không cẩn thận với các tin tức về các khu vực đất sổ xanh sắp được chuyển đổi sang sổ đỏ mà xuống tiền đầu tư để rồi bị “hớ”.

Vì thế một số lưu ý hữu ích sau đây trước khi mua đất sổ xanh có thể giúp ích bạn nếu đang quan tâm đến loại hình đất này:

+ Nếu bạn đang muốn đầu tư phát triển lâm nghiệp thì đất sổ xanh là loại đất phù hợp hơn cả.

+ Nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đồng thời kiểm tra chéo với văn phòng đất đai hoặc UBND cấp huyện nhằm đảm bảo tính pháp lý của giấy tờ được cung cấp.

+ Nên lưu ý về thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất sẽ tính từ thời điểm Lâm trường giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thay vì tính từ thời điểm chuyển nhượng đất từ hộ gia đình, cá nhân này sang hộ gia đình, cá nhân khác.

+ Nếu bạn có ý định xây dựng nhà ở trên đất sổ xanh thì kiểm tra trực tiếp với UBND cấp huyện có thẩm quyền về khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó.

+ Nếu nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì người nhận chuyển nhượng phải sinh sống trong khu vực có đất rừng chuyển nhượng.

+ Và một số lưu ý khác về khảo sát giá thị trường cũng như kế hoạch sử dụng đất hợp lý nhằm đạt được lợi ích cao nhất.