Sổ đỏ đang thế chấp có chuyển nhượng được không?

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hiện nay trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa cụ thể nào. Thực tế được hiểu sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa theo màu sắc bên ngoài. Khoản 16 Điều 2 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Sổ đỏ gồm 4 trang, những thông tin được ghi nhận trên sổ đỏ như sau:

– Trang 1:

+ Quốc huy, quốc hiệu và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được in màu đỏ

+ Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và môi trường

+ Ở mục I tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và số seri giấy chứng nhận bao gồm 2 chữ cái tiếng việt và 6 chữ số được in màu đen

– Trang 2:

+ Mục II: Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú

+ Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận

+ Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận

– Trang 3:

+ Mục III: Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

– Trang 4:

+ Nội dung tiếp theo của mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

+ Mã vạch, lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận

+ Trang bổ sung của giấy chứng nhận bao gồm: dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

+ Mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận

2. Sổ đỏ đang thế chấp có chuyển nhượng sang tên được không?

2.1. Thế chấp là gì?

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp: Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Hiệu lực của thế chấp tài sản: Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2.2. Sổ đỏ đang thế chấp có chuyển nhượng sang tên được không?

* Điều kiện chung để một thửa đất có thể chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013

* Theo căn cứ tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Dẫn chiếu đến Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, theo quy định trên bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Về nguyên tắc, nếu thửa đất đang thế chấp thì vẫn có thể tiến hành chuyển nhượng nếu được bên nhận chuyển nhượng đồng ý.

3. Thủ tục, quy trình sang tên sổ đỏ đang thế chấp:

Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Căn cứ theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Hồ sơ chuẩn bị để công chứng, chứng thực:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

– Bản sao giấy tờ tùy thân (bao gồm Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân) của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

– Sổ hộ khẩu của hai bên

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Giấy tờ xác minh tình trạng hôn nhân (Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân)

Bước 2: Kê khai thuế, phí

– Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực.

– Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân và trường hợp nhận tặng cho thì nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động.

– Nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ thì vẫn phải khai và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động 

Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động, bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK

– Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu

– Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

– Giấy tờ đồng ý cho chuyển nhượng của bên nhận thế chấp

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có)

Nộp hồ sơ đăng ký sang tên ở Bộ phận một cửa cấp quận/huyện nơi đang có đất. Nếu địa phương chưa thành lập Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi đang có đất. Hoặc có nhu cầu thì hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi đang có đất.

Bước 4: Tiếp nhận, giải quyết hồ sơ

– Nếu hồ sơ đầy đủ người tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và đưa phiếu hẹn cho người nộp hồ sơ.

– Nếu hồ sơ hợp lệ theo quy định thì cơ quan thuế sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và hạn nộp.

Thời gian giải quyết:

– Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

– Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.