Sang tên sổ đỏ khi người bán đã chết chưa kịp làm thủ tục

1. Một số vấn đề khúc mắc thường gặp liên quan đến sổ đỏ:

– Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi trong thực tế của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Nó có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng đất của người dân khi được Nhà nước công nhận. Về nguyên tắc, hiện nay, muốn thực hiện được việc chuyển nhượng, tặng cho hay bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai, cá nhân phải chứng minh được quyền sử dụng đất của mình.

Hay nói cách khác, chỉ khi chứng minh được quyền sử dụng đất, cá nhân mới có thể tiến hành các thủ tục liên quan đến đất theo quy định của pháp luật. Bởi căn cứ theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

– Hiện nay, các khúc mắc về sổ đỏ ngày càng nhiều. Các vấn đề liên quan như: Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ, mất sổ đỏ, diện tích đất sổ đỏ thừa, thiếu so với thực tế, sang tên sổ đỏ khi người bán chết mà chưa kịp làm thủ tục. Thực tế, có rất nhiều trường hợp, đang trong quá giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người bán chết trong khi các thủ tục chuyển nhượng chưa kịp làm.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn K và ông Phạm Văn B tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Anh A là hàng xóm của ông B. Thấy nhà ông B có miếng đất đẹp, lại sát nhà mình, mà ông B lại trong giai đoạn cần tiền để lo cho con du học bên Nhật, anh A đã sang nói chuyện và ngỏ ý muốn mua lại miếng đất của ông B với giá trị 3 tỷ cho 400m2 đất. Thấy giá anh A trả tương đối cao, con gái cần tiền đi du học, mà hai vợ chồng còn nhà và đất khác để duy trì chỗ ở, nên ông Phạm Văn B đã đồng ý bán miếng đất cho anh Nguyễn Văn A.

Ngày 30/12/2021, hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Theo hợp đồng, ngày 30/12/2021, A bàn giao cho ông B số tiền cọc là 1 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên A, Nguyễn Văn A sẽ bàn giao cho ông B số tiền còn lại. Tuy nhiên, đến ngày 6/1/2022, trong khi việc sang tên sổ đỏ vẫn chưa được tiến hành, ông B đột tử tại nhà riêng. Anh A lo lắng, việc sang tên sổ đỏ cho anh khi chủ đất là ông B đã chết sẽ được tiến hành như thế nào. 

Vấn đề làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi người bán chết đã được pháp luật quy định hết sức rõ ràng và cụ thể.

– Như đã phân tích ở trên, sổ đỏ là cách gọi trong thực tế của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nó là căn cứ, giấy tờ pháp lý xác minh quyền sử dụng của cá nhân đối với miếng đất của mình. Khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến việc chuyển nhượng, cá nhân cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

– Đối với việc sang tên sổ đỏ khi người bán chết mà chưa kịp làm thủ tục, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ căn cứ vào điều kiện để được cấp sổ đỏ khi người chết chưa kịp sang tên, từ đó mới hướng dẫn người dân tiến hành các hồ sơ, thủ tục theo quy định của pháp luật. 

2. Điều kiện để được cấp sổ khi người bán đã chết chưa mà chưa sang tên:

Để được cấp sổ đỏ khi người bán chết mà chưa được sang tên, cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành các thủ tục dựa trên các trường hợp cụ thể sau đây:

– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng: Về nguyên tắc, việc sang tên sổ đỏ, sổ hồng thường gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Hay nói cách khác, nó chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi hai bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy vào hình thức chuyển nhượng mà sẽ có loại hợp đồng chuyển nhượng khác nhau: Hợp đồng tặng cho, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hồng đồng chuyển nhượng nó chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chức hay tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì nếu trong thời điểm giao dịch mà người bán chết đột ngột, hợp đồng vẫn diễn ra bình thường, thủ tục cấp sổ cho người mua vẫn tiếp tục trên cơ sở Điều 502 Bộ luật dân sự 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không công chứng: 

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận quyền sử dụng trước ngày 1/1/2008; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng bất động sản, thì các cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

Như quy định tại điều luật trên, chỉ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng bất động sản, đối tượng thực hiện chuyển nhượng không công chứng mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Còn sau ngày 1/7/2014, giao dịch chuyển nhượng không công chứng sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.

– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định số 43 mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tức ở trường hợp này, các đối tượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trước, sau đó mới thực hiện sang tên hay có thể sang tên để đứng tên người mua. 

3. Hồ sơ giấy tờ cấp sổ khi người bán đã chết chưa kịp tách sổ, sang tên: 

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin tách sổ sang tên gồm các loại giấy tờ sau đây :

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

– Các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (nếu có).

4. Thẩm quyền sang tên sổ đỏ: 

Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền tách sổ, sang tên được quy định cụ thể như sau:

– Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ đỏ, sổ hồng cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp sổ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

5. Trình tự thủ tục sang tên, cấp sổ: 

Để được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân phải tuân thủ theo các quy trình, thủ tục nhất định theo quy định của luật. Cụ thể như sau: 

– Thứ nhất, về việc nộp hồ sơ: Người mua (bên nhận chuyển nhượng) sẽ nộp một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như đã nêu ở phần trên tới Văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Thứ hai, về việc nộp lệ phí: Để có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên mình, thì bên cạnh việc đảm bảo đầy đủ các giấy tờ, hồ sơ, cá nhân nhận chuyển nhượng cần phải hoàn thành các nghĩa vụ về việc nộp phí sau đây:

+ Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

+ Các chi phí như thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí khi lấy sổ, lệ phí trích lục bản đồ địa chính…theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

– Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.