Sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần giấy tờ gì?

1. Khi đi ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất cần giấy tờ gì?

Trước khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho các bên cần chuẩn bị trước các loại giấy tờ sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng: trong phiếu yêu cầu công chứng sẽ phải có các thông tin cụ thể về họ tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng, nội dung cần yêu cầu công chứng, danh mục các loại giấy tờ gửi kèm theo; tên của tổ chức hành nghề công chứng, họ tên của người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng và thời điểm tiếp nhận hồ sơ

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất/tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: đối với hợp đồng này thì hai bên có thể tự soạn thảo trước hoặc có thể yêu cầu văn phòng công chứng/phòng công chứng soạn thảo

– Bên bán, tặng cho chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu (nếu là tài sản chung của vợ chồng thì chuẩn bị của cả vợ và chồng)

+ Sổ hộ khẩu (căn cước công dân gắn chíp, giấy xác nhận thông tin về cư trú)

+ Giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung của vợ chồng)

+ Hợp đồng uỷ quyền (nếu chủ sở hữu bất động sản uỷ quyền cho người khác bán thay)

– Bên mua, nhận tặng cho chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

+ Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu

+ Sổ hộ khẩu (căn cước công dân gắn chíp, giấy xác nhận thông tin về cư trú)

+ Giấy đăng ký kết hôn (nếu mua, nhận tặng cho trong thời kỳ hôn nhân), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu mua, nhận tặng cho trong thời gian chưa đăng ký kết hôn).

Sau khi chuẩn bị xong bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ trên thì bên bán, tặng cho cùng với bên mua, nhận tặng cho đến văn phòng công chứng/phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất. Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất.

Sau khi công chứng xong người yêu cầu công chứng (hai bên thoả thuận) sẽ phải trả phí công chứng, thù lao công chứng và các chi phí khác đã thoả thuận cho tổ chức công chứng.

2. Hồ sơ sang tên, đăng ký biến động đất đai bao gồm những gì?

Trước khi nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng có thẩm quyền thì người bán, nhận tặng cho cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/DK)

– Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hợp pháp

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (đối với trường hợp được nhận tặng cho hoặc đối với trường hợp bên mua và bên bán đã thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán)

– Các loại giấy tờ để làm căn cứ xác định thuộc những đối tượng được miễn thuế nếu trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Các loại giấy tờ để làm căn cứ xác định thuộc những đối tượng được miễn lệ phí trước bạ

3. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, tặng cho:

Sang tên quyền sử dụng đất là cách gọi thường nhật của người dân, bản chất đó chính là chuyển quyền sử dụng đất. Tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Vậy sang tên quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện thông qua các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế hay góp vốn quyền sử dụng đất.

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, tặng cho được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

Bước 2: Kê khai, nộp thuế

Sau khi thực hiện xong bước công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất thì hai bên sẽ phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế để nộp đến chi cục thuế nơi có đất để làm thủ tục kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, kể cả trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì cũng phải làm hồ sơ kê khai thuế để nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí đến chi cục thuế.

– Đối với người bán: phải thực hiện thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân chậm nhất là trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (trong trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận người mua nộp thay người bán). Còn nếu trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề nộp thuế thay thì hạn nộp hồ sơ kê khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

– Đối với người mua: phải thực hiện thủ tục kê khai, nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

– Đối với người nhận tặng cho: phải thực hiện thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Pháp luật không quy định bắt buộc các bên phải tuân thủ đúng về đối tượng nào bắt buộc phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí nào trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, vì thế các bên mua bán, tặng cho hoàn toàn có quyền tự thương lượng, thoả thuận về vấn đề ai là người nộp các khoản thuế, phí, lệ phí đó. Nếu không thoả thuận được hoặc không có thoả thuận thì phải tuân theo quy định trên. Tuy nhiên, khi khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân thì người khai thay phải ghi cụm từ “Khai thay” vào phần trước của cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai thay phải ký, ghi rõ họ tên và trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn bắt buộc phải thể hiện người nộp thuế là người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất (đăng ký biến động đất đai)

Sau khi chuẩn bị xong bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ trên thì người nộp hồ sơ tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa liên thông, nếu địa phương nơi có đất chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp quận/huyện nơi có đất hoặc nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế:

Sau khi người để lại di sản chết thì những người thừa kế sẽ phải đi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức công chứng. Đối với di sản là đất đai, trước khi đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ người đã mất sang người thừa kế mà còn sống thì phải làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản là đất đai. Sau khi đã làm xong thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản là đất đai tại tổ chức công chứng nơi có đất thì sẽ tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Trước khi đi nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng có thẩm quyền để sang tên sổ đỏ, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị trước những loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/DK)

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Các loại giấy tờ về quyền được hưởng di sản thừa kế

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Các loại giấy tờ để làm căn cứ xác định thuộc những đối tượng được miễn thuế nếu trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Các loại giấy tờ để làm căn cứ xác định thuộc những đối tượng được miễn lệ phí trước bạ

Sau khi chuẩn bị xong bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ trên thì người nộp hồ sơ tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa liên thông, nếu địa phương nơi có đất chưa có bộ phận một cửa thì người nộp hồ sơ nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp quận/huyện nơi có đất hoặc nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật công chứng 2014.