Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề như thế nào?

1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được hiểu như thế nào:

1.1. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề có thể được hiểu là việc các chủ sở hữu bị hạn chế trong việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu của mình và cần sự cộng tác, hỗ trợ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề trong việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề sẽ bao gồm các quyền như Quyền về lối đi; Quyền cấp, thoát nước; Quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác; Cấp khí ga; Đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề của chủ sở hữu khác. 

1.2. Nội dung về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:

Căn cứ theo quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 (được quy định từ Điều 252 đến Điều 255), các quyền sử dụng hạn chế với thửa đất liền kề nói trên được quy định chi tiết và cụ thể như sau: 

Thứ nhất, quyền về cấp thoát nước đi qua bất động sản liền kề (được quy định tại Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015): Trong trường hợp do ảnh hưởng của vị trí tự nhiên của bất động sản không thuận tiện, khó khai thác được bất động sản, do đó việc thực hiện khai thác quyền của bất động sản đối với hoạt động cấp, thoát nước buộc phải đi qua một bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua cần dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, hợp lý cho bất động sản gặp khó khăn trong việc khai thác, sử dụng quyền này một cách trực tiếp, chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy, gây khó dễ. Người sử dụng lối cấp, thoát nước cần phải hạn chế đến mức tối thiểu để tránh gây thiệt hại cho các chủ sở hữu có dòng nước chảy qua và nếu có gây thiệt hại thì cần có trách nhiệm phải bồi thường cho thiệt hại đã gây ra. Tuy nhiên, trong trường hợp dòng chảy được chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có dòng nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước được miễn trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (được quy định tại Điều 253 Bộ luật Dân sự năm 2015), cụ thể như sau: Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, hoàn toàn có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh, người sử dụng đất liền kề để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người sử dụng đất xung quanh, liền kề (người được yêu cầu) có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó của người sử dụng lối dẫn nước theo quy định của pháp luật và nếu trong quá trình khai thác, sử dụng lối dẫn nước này mà người dẫn nước gây thiệt hại cho những người sử dụng đất xung quanh thì người dẫn nước phải có trách nhiệm bồi thường cho thiệt hại đó.

Thứ ba, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015): Khi chủ sở hữu có bất động sản nhưng bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối ra hoặc không đủ lối ra đường công cộng, đường lớn thì hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ sở hữu của các bất động sản vây bọc, bất động sản xung quanh dành cho mình một lối đi hợp lý trên diện tích đất của họ. Khi đó chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua cần phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền một khoản tài chính hợp lý, trừ trường các bên có thỏa thuận khác. Các vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên tiến hành thỏa thuận bảo đảm sự thuận tiện cho việc đi lại và ít gây ra sự bất tiện, phiền phức cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà chủ sở hữu phía trong không cần tiến hành đền bù cho diện tích đó.

Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (quy định tại Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015): Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý và phải bảo đảm an toàn, thuận tiện cho các chủ sở hữu có bất động sản có dây tải điện, thông tin liên lạc bắc qua. Trong trường hợp nếu việc mắc các đường dây dẫn nối nà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, bất động sản liền kề được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, tại điểm i khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định về trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần được tiến hành khi có sự thay đổi về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề khi chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Ngoài ra, theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chỉ rõ, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. 

Như vậy có thể thấy, căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế với thửa đất, bất động sản liền kề trên thực thế là căn cứ vào điều kiện địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật hoặc có thể theo thỏa thuận của các bên hay theo di chúc. 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

Hiện nay, căn cứ theo Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 4 năm 2014 Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 3 năm 2017 đã quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Cá nhân, chủ sở hữu có bất động sản cần được hưởng quyền chuẩn bị đầy đủ 01(một) bộ hồ sơ như sau: Căn cứ theo khoản 8 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gồm:

(i) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

(ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan;

(iii) Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

(iv) Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Bước 2: Nộp hồ sơ. Khi phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề thì một trong các bên là chủ sở hữu bất động sản sẽ nộp hồ sơ nêu trên đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất;

Bước 3: Giải quyết hồ sơ. Sau khi nhận đủ giấy tờ, hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có yêu cầu.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

– Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 4 năm 2014 Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 3 năm 2017;