Quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư

1. Quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư:

Căn cứ Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, Điều này quy định đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và để làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm có đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất để xây dựng các công trình hạ tầng. Tại khoản 3 của Điều này có quy định rõ quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư (các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư) chính là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của người mua căn hộ chung cư mà pháp luật quy định, bao gồm có:

– Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư;

– Diện tích đất làm sân;

– Diện tích đất trồng hoa;

– Diện tích đất trồng cây xanh xung quanh nhà;

– Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng với mục đích để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho những chủ sở hữu căn hộ chung cư tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

Theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những phần diện tích đất sử dụng chung vừa nêu trên theo thời hạn ổn định lâu dài.

Tuy nhiên, tại điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã quy định rõ, đối với những phần diện tích đất sử dụng chung vừa nêu trên của người mua căn hộ chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Vì thế, việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư sẽ do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của những căn hộ trong nhà chung cư.

2. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư:

Tại điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc về quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng của công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong những hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua căn hộ chung cư. Theo quy định này thì trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng của người mua căn hộ chung cư bao gồm:

– Thứ nhất, chủ đầu tư phải có những trách nhiệm sau để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:

+ Xác định rõ vị trí thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư;

+ Xác định rõ ranh giới thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư; 

+ Xác định rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư; 

+ Quy hoạch xây dựng chi tiết;

+ Thiết kế mặt bằng công trình.

– Thứ hai, chủ đầu tư phải có những trách nhiệm sau để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua nhà chung cư:

+ Xác định rõ vị trí thuộc quyền sử dụng chung trong các hợp đồng mua bán nhà ở chung cư và bản vẽ hoàn công công trình;

+ Xác định rõ ranh giới thuộc quyền sử dụng chung trong các hợp đồng mua bán nhà ở chung cư và bản vẽ hoàn công công trình;

+ Xác định rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong các hợp đồng mua bán nhà ở chung cư và bản vẽ hoàn công công trình.

Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư thì Giấy chứng nhận mà cơ quan chức năng nhà nước đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với những phần diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và phần diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư (diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của người mua căn hộ chung cư).

3. Quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho chủ đầu tư:

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

– Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng với mục đích để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đối với diện tích đất làm đường giao thông, những công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng với mục đích để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; phải bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành việc xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho chủ đầu tư được pháp luật quy định như sau:

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư sẽ được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất đối với phần diện tích đất sau, đồng thời chủ đầu tư sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những phần diện tích đất này:

+ Xây dựng nhà chung cư;

+ Đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết.

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư sẽ được nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất sau, chủ đầu tư sẽ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những phần diện tích đất này:

+ Diện tích đất làm đường giao thông;

+ Diện tích đất làm các công trình hạ tầng khác phục vụ cho những người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng với mục đích để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư.

Đối với trường hợp này, sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết thì phải bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

4. Quy định về đất xây dựng khu chung cư:

– Đất xây dựng khu chung cư bao gồm:

+ Đất để xây dựng nhà chung cư;

+ Đất để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư;

+ Các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Luật Đất đai 2013.