Quy trình thủ tục mua bán nhà đất 3 bên vay ngân hàng

1. Quy trình thủ tục mua bán nhà đất 3 bên vay ngân hàng: 

Hiện nay hình thức mua bán nhà đất vay ngân hàng trả góp là hình thức rất phổ biến. Hình thức mua bán này có sự tham gia của ba bên là ngân hàng – chủ sở hữu nhà đất – khách hàng mua nhà đất. 

Quy trình mua bán nhà đất 3 bên được diễn ra như sau: 

Bước 1: Người mua chuẩn bị hồ sơ để vay ngân hàng: 

Hồ sơ vay vốn sẽ theo danh mục yêu cầu của ngân hàng, thường bao gồm: 

– Giấy tờ tùy thân của người vay gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. 

– Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân như giấy chứng nhận đăng kí kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân do cơ quan có thẩm quyền cấp. 

– Giấy tờ chứng minh việc vay vốn: 

+ Đơn đề nghị vay vốn. 

+ Hợp đồng mua bán nhà. 

+ Các chứng từ nộp tiền các lần thanh toán. 

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.

– Giấy tờ chứng minh người vay có nguồn thu nhập để trả nợ như: 

+ Hợp đồng lao động. 

+ Có giấy xác nhận từ công ty. 

+ Sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất. 

+ Hồ sơ chứng minh có thu nhập từ hoạt động kinh doanh. 

Sau khi nhận được hồ sơ của người vay, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và thông báo lại cho người vay.

Lưu ý: thông thường các ngân hàng sẽ chỉ xét duyệt mức vay tối đa là 70% giá trị Hợp đồng. 

Bước 2: Đặt cọc mua bán nhà đất: 

Các bên sẽ tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật, lưu ý về điều khoản thanh toán, số tiền đặt cọc,… 

Bước 3: Ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: 

Ba bên là bên bán, bên mua và ngân hàng sẽ đến Văn phòng công chứng để hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Trong hợp đồng sẽ phải có nội dung sau: 

– Bên mua phải thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán.

– Ngân hàng đồng ý cho người mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo là căn nhà đang giao dịch.

– Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong tỏa khoản tiền này (sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên cho bên mua thì khi đó người bán mới rút được khoản tiền này). 

Hồ sơ để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất này bao gồm: 

+ Giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán (chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân). 

+ Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân của bên mua và bên bán (giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). 

+ Giấy tờ gốc của nhà đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). 

+ Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ba bên (bên bán, bên mua, ngân hàng). 

Sau khi kiểm tra, hồ sơ giấy tờ hợp lệ thì Văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định. 

Bước 4: Thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân và sang tên Giấy chứng nhận: 

Ở bước này, người bán có thể ủy quyền cho nhân viên ngân hàng thực hiện thủ tục đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ gồm: 

– Giấy ủy quyền nộp thuế thu nhập cá nhân cho nhân viên ngân hàng. 

– Hợp đồng mua bán nhà đất (công chứng)

Sau khi nộp thuế xong, người bán hoặc có thể ủy quyền cho nhân viên ngân hàng thực hiện thủ tục nộp hồ sơ vào cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bước 5: Nộp Giấy chứng nhận vào ngân hàng và công chứng hồ sơ vay: 

Sau khi nhận được Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đã sang tên cho người mua thì ngân hàng sẽ làm hồ sơ thế chấp trên chính tài sản đã giao dịch chuyển nhượng. 

Người mua và ngân hàng thực hiện ký hợp đồng vay thế chấp và công chứng hợp đồng đó. 

Sau khi hoàn tất thủ tục vay, ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân tiền cho bên bán. 

2. Những lợi ích và rủi ro khi mua bán nhà đất 3 bên vay ngân hàng: 

Thứ nhất, những lợi ích mang lại: 

– Hợp đồng mua nhà 3 bên có sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua có thể tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà, giúp người bán tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn. 

– Khi mua bán có sự tham gia của ngân hàng thì sẽ đảm bảo được các thông tin mua bán nhà đất là chính xác, rõ ràng và minh bạch. 

– Ràng buộc được trách nhiệm của bên mua phải thanh toán đúng tiến độ, do đó người bán không phải lo lắng về việc người mua không thanh toán hay chậm thanh toán. 

– Về phía người mua cũng sẽ được tiếp cận và có nhiều khả năng mua được nhà đất sớm hơn, đặc biệt là những người trẻ, cặp vợ chồng trẻ có nhu cầu mua nhà để ổn định đời sống. Người mua nhà chỉ cần bỏ ra một khoản tiền trả trước nhất định từ 20% đến 30% giá trị tài sản phần còn lại sẽ được ngân hàng đứng ra bảo lãnh giải ngân vào tài khoản của người bán nhà.

– Hình thức mua nhà này sẽ giúp thúc đẩy các giao dịch mua bán nhà đất được diễn ra thuận lợi, người mua nhà dễ xuống tiền để mua nhà hơn và người bán cũng dễ bán hơn. Qua đó thúc đẩy ngành kinh doanh bất động sản phát triền tạo đà cho phát triển kinh tế.

Thứ hai, bên cạnh những lợi ích thì việc mua bán nhà đất ba bên vay ngân hàng này cũng có những bất cập: 

– Thủ tục mua bán, giấy tờ sẽ rườm rà và mất thời gian lâu hơn. 

– Người bán sẽ không được nhận khoản tiền nhà đất ngay mà khoản tiền đó sẽ bị ngân hàng phong tỏa trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng. Người bán chỉ được rút tiền sau khi việc chuyển nhượng và hồ sơ vay ngân hàng của bên mua hoàn tất. 

– Trong quá trình cập nhật việc sang tên trên Giấy chứng nhận, có thể xảy ra những trở ngại như nhà đang trong tình trạng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên, điều này nằm lại ngoài sự kiểm soát của ngân hàng.

3. Điều kiện để vay vốn ngân hàng mua nhà đất: 

Điều kiện với người vay: 

– Khách hàng là cá nhân: 

+ Đáp ứng độ tuổi từ 18 tuổi trở lên. 

+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 

+ Hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

– Khách hàng là pháp nhân: có năng lực pháp luật dân sự theo quy định. 

– Nhu cầu để vay vốn vào mục đích là hợp pháp, không trái quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội. 

– Phải có được phương án sử dụng vốn đó khả thi. 

– Đảm bảo phải có đủ năng lực tài chính để thanh toán nợ cho ngân hàng. 

Với việc người mua đăng ký vay thế chấp tài sản là nhà đất thì đối tượng thế chấp là nhà đất đó phải đáp ứng các điều kiện sau: 

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). 

– Đất đảm bảo không xảy ra tranh chấp. 

– Quyền sử dụng đất không trong tình trạng mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án. 

– Đất không thuộc diện quy hoạch. 

– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

– Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Luật đất đai 2013. 

Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng