Quy trình thủ tục hủy hợp đồng cho thuê đất đúng pháp luật

1. Quy trình thủ tục hủy hợp đồng cho thuê đất đúng pháp luật: 

1.1. Những trường hợp hủy hợp đồng thuê đất đúng pháp luật: 

Hợp đồng cho thuê đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và trả tiền cho bên cho thuê, bên thuê phải sử dụng đúng mục đích thuê và trả lại đất sau khi hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê sẽ thực hiện quyền cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai, các bên sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Về bản chất, hợp đồng cho thuê đất chính là hợp đồng cho thuê theo quy định của Bộ luật Dân sự. 

Theo quy định bên thuê hoặc bên cho thuê đất có quyền hủy bỏ hợp đồng hợp đồng thuê đất và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, bên thuê đất (hoặc bên cho thuê) vi phạm hợp đồng thuê đất là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận. Vi phạm hợp đồng thuê đất trong trường hợp này có thể là vi phạm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, nghiêm trọng hoặc không nghiêm trọng. Bên thuê (hay bên cho thuê) vi phạm hợp đồng thuê đất chỉ được coi là điều kiện hủy bỏ hợp đồng nếu các bên đã thỏa thuận từ trước trong hợp đồng. Vậy nên nếu hợp đồng thuê đất không có thỏa thuận việc vi phạm đó là điều kiện hủy bỏ hợp đồng thì các bên không được tự ý thực hiện quyền hủy bỏ hợp đồng thuê đất. 

Thứ hai, bên thuê đất (hoặc bên cho thuê) vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng thuê đất, việc hủy bỏ hợp đồng thuê đất trong trường hợp này không cần dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Sự vi phạm nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ thể còn lại. Theo quy định vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ là vi phạm đến mức làm cho mục đích giao kết hợp đồng thuê đất của bên kia không thể đạt được thì hợp đồng thuê đất buộc phải hủy bỏ. 

Thứ ba, trường hợp khác do luật quy định.

Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng thuê đất cụ thể theo quy định của pháp luật: 

– Hủy bỏ hợp đồng thuê đất do chậm thực hiện nghĩa vụ: 

+ Chậm thực hiện nghĩa vụ là bên thuê đất (hoặc bên cho thuê) có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý, nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng thuê đất. 

+ Trường hợp do tính chất của hợp đồng thuê đất hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng thuê đất sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng thuê đất. 

– Hủy bỏ hợp đồng thuê đất do không có khả năng thực hiện: 

Trường hợp bên thuê đất (hoặc bên cho thuê) có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình do không có khả năng làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng thuê đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp do sự kiện bất khả kháng và thiệt hại là do một phần lỗi của bên bị vi phạm thì bên vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình.

– Trường hợp không được hủy bỏ hợp đồng thuê đất dù có hành vi vi phạm hợp đồng có nghĩa là khi có hành vi vi phạm nhưng thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm trong hợp đồng thì bên bị vi phạm không được hủy hợp đồng thuê đất. Các trường hợp được miễn trách nhiệm trong hợp đồng thuê đất bao gồm: 

+ Xảy ra các trường hợp miễn trách nhiệm mà bên thuê đất và bên cho thuê đất đã thỏa thuận 

+ Xảy ra sự kiện bất khả kháng

+ Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của của bên kia

1.2. Quy trình thủ tục hủy hợp đồng cho thuê đất đúng pháp luật: 

Nếu như bên thuê đất (hoặc bên cho thuê) hủy bỏ hợp đồng cho thuê đất phải thông báo ngay cho bên còn lại về việc hủy bỏ hợp đồng, hiện nay pháp luật chưa quy định hình thức của sự thông báo, tuy nhiên tùy trường hợp các bên có thể thông báo cho nhau bằng hình thức phù hợp với các bên có thể bằng lời nói hoặc bằng văn bản. Các bên sẽ tiến hành các bước sau để hủy hợp đồng cho thuê đất đúng pháp luật đó là: 

Bước 1: Thông tin cho nhau về những vướng mắc trong thực hiện hợp đồng thuê đất và làm rõ căn cứ để hủy bỏ hợp đồng với nhau

Bước 2: Ra quyết định hủy bỏ hợp đồng thuê đất

Bước 3: Gửi thông báo hủy bỏ hợp đồng thuê đất cho bên còn lại

Bước 4: Xác định các nghĩa vụ phải thực hiện khi hủy bỏ hợp đồng thuê đất và chế tài phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại được áp dụng và yêu cầu thực hiện 

Áp dụng chế tài hủy bỏ hợp đồng thuê đất phù hợp sẽ bảo vệ tối đa quyền, lợi ích của bên bị vi phạm. Nhưng khi tiến hành việc hủy bỏ hợp đồng thuê đất phải dựa trên những căn cứ đúng quy định và thực hiện theo trình tự thủ tục để tránh việc hủy bỏ hợp đồng thuê đất trái luật dẫn tới vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại.

2. Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng cho thuê đất: 

Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng thuê đất được quy định như sau: 

– Khi hợp đồng thuê đất bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thuê và bên cho thuê đất không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, hợp đồng thuê đất có thể không có hiệu lực toàn bộ hoặc hợp đồng thuê đất không có hiệu lực một phần. Hợp đồng thuê đất được coi là không có hiệu lực một phần nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm, thỏa thuận về bồi thường thiệt hại cũng như thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Từ đó, có thể thấy việc vi phạm hợp đồng thuê đất có thể dẫn đến nhiều hậu quả như: hợp đồng thuê đất bị hủy bỏ, bên vi phạm bị phạt vi phạm, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê đất bị hủy bỏ như sau:

+ Các bên chưa thực hiện hợp đồng thuê đất thì các bên không được thực hiện hợp đồng 

+ Nếu các bên đã thực hiện hợp đồng thuê đất thì phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi các chi phí hợp lý trong khi thực hiện hợp đồng và các chi phí khác như chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền ngang với giá trị quy đổi từ vật.

Thời điểm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả là việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 

+ Khi hợp đồng thuê đất bị hủy bỏ thì bên bị thiệt hại do bên kia vi phạm nghĩa vụ thì được bồi thường thiệt hại.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.