Thời gian, trình tự và thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp

Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này vì nguyên tắc mà nhà nước quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng thủ tục và đúng trình tự và phải được thực hiện công khai, khách quan, bình đẳng, liên tục nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về quy trình bán đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Khi  bán đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định sau đây:

+ Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật đất đai và các quy định có liên quan.

+ Thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng những quy định như sau:

+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật đất đai

+ Đất không có tranh chấp và đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện dự án và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy trình bán đấu giá tài sản được thực hiện theo thủ tục trình tự để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chủ yếu như sau:

+ Vị trí và diện tích thửa đất mang đi đấu giá và các kỹ thuật hạ tầng của thửa đất , các danh mục đất được đấu giá và các loại tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá.

+ Đề xuất cho các đơn vị được giao để tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo khi lập phương án đấu giá.

+ Thời hạn sử dụng đất và hình thức giao đất, thuê đất, điều kiện được tham gia đấu giá theo quy định hiện hành của các thửa đất, và mục đích cho giao đất hoặc mục đích cho thuê đất) khi đấu giá quyền sử dụng đất khi lập phương án đấu giá.

+ Trong trường hợp đặc biệt đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cho phép thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất nếu không còn phương án nào để tổ chức bán đấu giá. Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện đấu thầu rộng rãi cuộc bán đấu giá để giao đơn vị cụ thể thực hiện.

+ Hình thức đấu giá và các nguồn chi phí để tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất 

+ Khoản tiền đặt trước phải nộp, kinh phí tổ chức thực hiện việc đấu giá và mức phí tham gia đấu giá, dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá, các đối tượng đấu giá.

Đề xuất cho việc dự kiến các giá trị thu được từ kết quả đấu giá các thửa đất và việc sử dụng các nguồn thu từ kết quả đấu giá khi lập phương án để tổ chức đấu giá.

Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất

Việc thông báo và chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu giá, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan thì các tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các mảnh đất để đấu giá, gửi đến văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền để thẩm định trước khi trình cho Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đấu giá quyền sử dụng đất những hồ sơ mời đấu giá bao gồm các thông tin về địa chỉ của tổ chức thực hiện việc đấu giá và tên của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.

+ Dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất và tờ trình quyết định quyền sử dụng đất;

+ Sơ đồ mặt bằng về vị trí khu đất, vị trí các thửa đất (nếu có)

+ Mục đích sử dụng đất và các công trình hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng (nếu có) và giới thiệu quy hoạch khu đất.

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân (còn thời hạn) hoặc Hộ khẩu thường trú hoặc Giấy ủy quyền hợp lệ (nếu có) và Hộ chiếu còn giá trị sử dụng; đối với trường hợp là tổ chức Bản sao giấy đăng ký kinh doanh (có bản chính để đối chiếu).

+ Các giấy tờ mà pháp luật bắt buộc phải quy định có liên quan đến hạ tầng kỹ thuật của thửa đất và có sử dụng các thửa đất đấu giá và các giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý các tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính.

 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản và bắt buộc những nội dung chính sau đây:

+ Thời gian và phương thức phải nộp tiền trúng đấu giá, số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất 

+ Địa chỉ và tên của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất..

+ Tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá; vị trí, diện tích thửa đất, thời hạn sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, mục đích, hình thức, danh mục, hạ tầng kỹ thuật tài sản gắn liền với đất được quyết định đấu giá;

+ Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Sử dụng thửa đất, các quy định khác có liên quan đến việc quản lý được quyết định đấu giá; quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;

Chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

+ Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm của mảnh đất bán đấu giá.

+ Các tờ trình về những  phương án của giá khởi điểm của giá hạ tầng kỹ thuật các thửa đất, các thửa đất được đưa ra đấu giá, các tài sản trên đất đấu giá.

+ Văn bản báo cáo thuyết minh xây dựng về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đem bán đấu giá

+  Dự thảo phương án giá khởi điểm của thửa đất

+ Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm của giá khởi điểm của thửa đất.

+ Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước thì giá khởi điểm được xác định theo quy định về sử dụng và quản lý tài sản nhà nước. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai theo quy định của pháp luật hay các bên có yêu cầu giám định đất.

+ Khi các bên có liên quan đến giám định đất trong trường hợp giám định theo yêu cầu mà các bên thì người yêu cầu giám định phải thanh toán chi phí giám định, nếu các bên không có thỏa thuận khác.

+ Trong trường hợp giám định quyền sử dụng đất khi đi giám định, thì chủ tài sản có đất bán đấu giá phải thanh toán tiền, lệ và chi phí cho tổ chức giám định khi bán đấu giá.

Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Các tổ chức đấu giá thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được lựa chọn và  thực hiện ký hợp đồng để thuê các đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ ký kết với các thông tin và các nội dung chính của hợp đồng bao gồm những quy định như sau:

+ Các thông tin về tên và  địa chỉ của các đơn vị để thực hiện các cuộc bán đấu giá đất, tên của các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

+  Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.

+ Địa điểm thực hiện cuộc bán đấu giá; Thời gian thực hiện cuộc bán đấu giá;

+ Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá; phương thức bàn giao hồ sơ, thời gian và địa điểm giao hồ sơ đấu giá.

+ Giá khởi điểm bán đấu giá

+ Xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, phương thức thu tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước, mức thanh toán, phương thức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc bán đấu giá.

+ Diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục hồ sơ chi tiết đính kèm); Vị trí thửa đất đấu giá.

+ Điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt; đối tượng được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;

+ Khoản tiền đặt trước theo phương án đã được phê duyệt và mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá.

Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Trong quá trình đấu giá thì đơn vị tổ chức phải cử người đại diện tham gia và giám sát việc thực hiện bán đấu giá.

Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đấu giá thì hiện nay cơ quan có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả đấu giá đối với tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thực hiện việc phê duyệt kết quả đấu giá và đối với cá nhân và hộ gia đình thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện phê duyệt kết quả đấu giá.

Theo quy định hiện nay thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất có các nội dung chính như sau:

+ Địa chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất, tên của người đã trúng đấu giá thửa đất.

+ Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất, diện tích và vị trí thửa đất, cơ sở hạ tầng và tài sản gắn liền với đất được công nhận trong quyết định trúng đấu giá.

+ Căn cứ pháp lý theo quy định của pháp luật để ban hành quyết định trúng đấu giá.

+ Thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá và số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất

Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định hiện nay thì người trúng đấu giá khi nhận được quyết định công nhận kết quả mình trúng đấu giá thì đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gửi thông báo nộp tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.

Trong thời hạn theo quy định của pháp luật thì người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất theo quy định vào tài khoản của cơ quan thuế đối với trường hợp thuê đất hoặc tiền sử dụng đất vào kho bạc nhà nước theo quy định kể từ khi nhận được và phải nộp theo các nội dung trong thông báo của đơn vị tổ chức đấu giá đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá

Khi kết thúc việc đấu giá và có kết quả đấu giá thì người trúng đấu giá đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá theo thời hạn mà pháp luật quy định thì kể từ ngày mà cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Sau khi cấp giấy chứng nhận đất cho người trúng đấu giá thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá và các tổ chức đấu giá thực hiện bàn giao đất trên thực địa cho các tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.

Quy định những điều kiện này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công bằng, khách quan cho các chủ thể tham gia hoạt động này. Hơn nữa, đất đai hiện nay là một trong những loại tài sản đặc biệt và pháp luật quy định loại tài sản này thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện thực hiện quản lý và người sử dụng đất được nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt Nam theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện đúng các quyền của mình theo các quy định của pháp luật.