Quy hoạch treo là gì? Quy hoạch bao nhiêu năm thì hết hạn?

1. Quy hoạch treo là gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành chưa có một quy định cụ thể nào quy định về quy hoạch treo, nhưng từ thực tế, có thể hiểu về quy hoạch treo như sau: 

– Quy hoạch được hiểu là việc cơ quan nhà nước phê duyệt về sự phân bố, sắp xếp các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ  nhất định. Mục đích của việc quy hoạch là để cụ thể hoá chiến lược phát triển kinh tế – xã hội trên lãnh thổ theo thời gian và là cơ sở để lập các kế hoạch phát triển.

Khi thực hiện việc quy hoạch đất đai thì kèm theo đó là phải đưa ra được các kế hoạch để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương. Việc quy hoạch đất đai tại mỗi địa phương phải đảm bảo cho việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Căn cứ vào quy hoạch, tính chất, mức độ mà Nhà nước thực hiện việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

– Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương và được phân chia theo từng mục đích sử dụng đất theo như kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Ví dụ: quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch xây dựng trường học, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch làm công viên xanh, quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch xây dựng khu dãn dân,…

–  Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích nhất định. Mặc dù đã có thông báo về quy hoạch và có thông báo về việc sẽ thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên do không thực hiện theo đúng tiến độ nên xếp vào quy hoạch treo. 

2. Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì hết hạn?

Căn cứ Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định việc nhà nước xoá đất quy hoạch treo là hoàn toàn có thể xảy ra. Theo đó, thời gian để công bố quy hoạch đất và thực hiện xây dựng các dự án, công trình tại các khu đất quy hoạch là 03 năm theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể: 

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất treo thuộc cấp huyện: thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tuy nhiên trong trường hợp này, người sử dụng đất không được xây dựng các công trình như: nhà ở, công trình, ….).

– Trong thời hạn 03 năm kể từ ngày phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà chưa thực hiện việc  thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất: cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy có thể thấy, sau 03 năm mà địa phương không có kế hoạch điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất đã được công bố trước đó thì quy hoạch treo sẽ được xóa bỏ và trao quyền sử dụng lại cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

3. Các loại quy hoạch treo hiện nay:

Hiện nay, căn cứ vào một số yếu tố và tiêu chí (mục đích sử dụng đất, nội dung quy hoạch dự án) để phân chia thành các loại quy hoạch như: 

– Quy hoạch đất treo trực tiếp;

– Quy hoạch đất treo gián tiếp

Trong đó bao gồm: 

+ Quy hoạch treo phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương;

+ Quy hoạch treo chung để xây dựng đô thị;

+ Quy hoạch treo để xây dựng điểm dân cư nông thôn;

+ Quy định treo về đất trong quy hoạch treo và dự án treo;

+ Quy hoạch treo  chi tiết về xây dựng đô thị;

+ Quy hoạch treo sử dụng đất;

+ Quy hoạch treo  giao thông hoặc thủy lợi;

+ Quy hoạch treo các ngành công nghiệp, thương mại, y tế, quốc phòng an ninh.

4. Đất trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?

Trên thực tế hiện nay có rất nhiều dự án, quy hoạch treo, như vậy đất trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không là câu hỏi của rất nhiều người hiện nay. 

Căn cứ Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: 

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất treo thuộc cấp huyện: thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tuy nhiên trong trường hợp này, người sử dụng đất không được xây dựng các công trình như: nhà ở, công trình, ….)

– Trong thời hạn 03 năm kể từ ngày phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà chưa thực hiện việc  thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất: cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Căn cứ khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, có thể thấy đối với đất nằm trong diện quy hoạch treo chỉ có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất hoặc quy hoạch đó đã bị xóa theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, trường hợp dự án quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013.

5. Đất trong diện quy hoạch treo có được thực hiện thế chấp:

Trường hợp dự án quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 như sau: 

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất treo thuộc cấp huyện: thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tuy nhiên trong trường hợp này, người sử dụng đất không được xây dựng các công trình như: nhà ở, công trình, ….).

– Trong thời hạn 03 năm kể từ ngày phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà chưa thực hiện việc  thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất: cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy có thể thấy, nếu đất thuộc quy hoạch treo thì người sử dụng đất có thể sẽ bị hạn chế một số quyền về sử dụng đất tuy nhiên về quyền thế chấp thì vẫn không bị hạn chế. Do đó, nếu đất thuộc quy hoạch treo thì người sử dụng đất vẫn có quyền thế chấp theo quy định của pháp luật.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;