Skip to content
 1900.6568

Trụ sở chính: Số 89, phố Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

  • DMCA.com Protection Status
Home

  • Trang chủ
  • Về Luật Dương Gia
  • Lãnh đạo công ty
  • Đội ngũ Luật sư
  • Chi nhánh 3 miền
    • Trụ sở chính tại Hà Nội
    • Chi nhánh tại Đà Nẵng
    • Chi nhánh tại TPHCM
  • Pháp luật
  • Văn bản
  • Giáo dục
  • Bạn cần biết
  • Liên hệ Luật sư
    • Luật sư gọi lại tư vấn
    • Chat Zalo
    • Chat Facebook

Home

Đóng thanh tìm kiếm

  • Trang chủ
  • Đặt câu hỏi
  • Đặt lịch hẹn
  • Gửi báo giá
  • 1900.6568
Trang chủ Pháp luật

Quy định về trổ cửa sổ? Mở cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm là sai?

Hướng dẫn các tiêu chuẩn mở cửa sổ đúng quy định
  • 21/06/202521/06/2025
  • bởi Luật sư Nguyễn Văn Dương
  • Luật sư Nguyễn Văn Dương
    21/06/2025
    Theo dõi chúng tôi trên Google News

    Quy định về trổ cửa sổ? Mở cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm là sai? Một số lưu ý khi trổ cửa sổ theo quy định của pháp luật. Xử lý hành chính hành vi vi phạm quy định về trổ cửa sổ.

      Hiện nay có không ít người dân thắc mắc làm sao trổ cửa sổ cho đúng để không phải bị phạt và không bị hàng xóm tranh chấp. Đây là một vấn đề rất được người dân quan tâm, nhất là trong môi trường đô thị, đất chật người đông, nhà cửa san sát. Và quy định của pháp luật về mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở được quy định ở nhiều văn bản khác nhau.

      Mục lục bài viết

      • 1 1. Một số nguyên tắc và quy chuẩn về việc trổ cửa sổ
      • 2 2. Một số lưu ý khi trổ cửa sổ theo quy định của pháp luật
      • 3 3. Về việc xử lý hành chính hành vi vi phạm quy định về trổ cửa sổ

      1. Một số nguyên tắc và quy chuẩn về việc trổ cửa sổ

      Việc trổ cửa sổ phải tuân thủ những nguyên tắc và quy chuẩn nhất định.

      Trước ngày 3/4/2008: Quy định mở cửa sổ theo Quy chuẩn Việt Nam (tập 1 năm 1997 ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và phần II của tập 1 được thay thế bởi Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD). Trong đó có quy định là Từ tầng 2 trở lên chỉ được mở cửa đi, cửa sổ lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh ít nhất 2m và quy định khi mở cửa phải có biện pháp tránh nhìn trực tiếp và nội thất nhà bên cạnh. Nếu ranh giới dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa có thiết kế cánh cố định, cửa chớp và mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m nếu có thỏa thuận với chủ bất động sản ở bên. Trường hợp nếu thỏa thuận bị hủy bỏ thì sẽ phải bít lỗ thông, cửa sổ mà không phải thương lượng, xét xử.

      Kể từ ngày 3/4/2008 các quy chuẩn trên được thay thế bằng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD đó là: Tất cả các bộ phần của công trình nhà ở từ cánh cửa đi, cửa sổ không được quá giới hạn đất mà không quy định cụ thể hạn chế quyền như trước nên áp dụng các quy định mở cửa sổ theo “Bộ luật dân sự năm 2015”. Đến ngày 28/12/2012 đến nay các quy định mở cửa sổ 2019 được thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đang có hiệu lực thi hành TCVN 9411: 2012: Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế  (Tiêu chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012).

      Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì: “Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”. Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu: “Nếu trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa… Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

      Bên cạnh đó, quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau: Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại; Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi; Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).

      2. Một số lưu ý khi trổ cửa sổ theo quy định của pháp luật

      Theo đó khi muốn trổ cửa sổ cần tuân thủ quy định khi xây dựng tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể Điều 174 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng yêu cầu khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

      Ngoài ra Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản thì Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình; Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

      Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

      Đồng thời, Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quy định về việc mở cửa sổ sang nhà bên cạnh thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

      Như vậy, theo quy định này thì chủ sở hữu nhà có quyền được mở cửa ra vào và cửa sổ hướng quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện tuy nhiên sẽ phải mở theo quy định của pháp luật xây dựng.

      Theo Luật Xây dựng năm 2014 thì việc mở cửa sổ thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể tại Điểm h, Khoản 2 Điều 89 quy định: “Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc”. Như vậy, pháp luật không quy định về vấn đề phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp mở trổ cửa sổ. Những sửa chữa mở cửa sổ thuộc đối tượng được miễn giấy phép theo quy định tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014.

      Tuy nhiên, việc không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ sở hữu nhà được tùy ý mở, trổ cửa sổ mà vẫn phải tuân thủ các quy định về vấn đề này. Hay nói cách khác không phải xin phép không có nghĩa là thích làm gì thì làm dù là mở cửa sổ trên không gian nhà đất thuộc quyền sở hữu. Chỉ khi việc trổ cửa đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn mở cửa sổ theo quy định của pháp luật xây dựng mở trổ cửa sổ mới được thực hiện.

      Bên cạnh đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Theo quy định xây nhà liền kề của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây dựng, muốn làm cửa sổ nhìn sang nhà người khác cần có một số điều kiện như: Cửa sổ được mở khi không sát với ranh giới với nhà liền kề; Khoảng cánh giữa tường nhà mở cửa sổ với đất nhà liền kề là 2m; Mở cửa sổ cần có biện pháp phòng tránh nhìn trực tiếp vào nội thất nhà đối diện, kích thước phù hợp.

      Theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự về hạn chế quyền trổ cửa thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Điều 10 Luật Xây dựng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng cũng cấm: “Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng”.

      3. Về việc xử lý hành chính hành vi vi phạm quy định về trổ cửa sổ

      Theo quy định trên nếu vi phạm các quy định về xây dựng mở, trổ cửa sổ không đảm bảo các tiêu chuẩn sẽ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

      Cụ thể, khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cố tình xây dựng cửa sổ nhằm cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được sử dụng, quản lý hợp pháp của người khác thì sẽ bị: Phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng; Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng nếu có (trong trường hợp xây dựng nhà ở mở cửa sổ, lối đi trái quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP); Buộc phá dỡ, hoàn nguyên trạng công trình vi phạm. Như vậy, nếu có hành vi vi phạm khoản 7 Điều 15 thì có thể người vi phạm sẽ bị xử phạt vi vi phạm hành chính theo quy định trên.

      Như vậy, theo các quy định trên và cụ thể tại Điều 271 Bộ luật Dân sự về hạn chế quyền trổ cửa thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó việc trổ cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm không bị pháp luật cấm, tuy nhiên khi mở cửa sổ ngoài việc đảm bảo tuân thủ các quy định trên về mặt kỹ thuật xây dựng hoặc được nhà hàng xóm đồng ý. Nếu các bên không tự thỏa thuận được thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường xem xét, giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án.

      Duong Gia Facebook Duong Gia Tiktok Duong Gia Youtube Duong Gia Google

        Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:

      •   Tư vấn pháp luật qua Email
         Tư vấn nhanh với Luật sư
      -
      CÙNG CHUYÊN MỤC
      • Nhiệm vụ, quyền hạn của Giám đốc Công an tỉnh, thành phố
      • Phân cấp quản lý ngân sách nhà nước là gì? Ý nghĩa phân cấp?
      • Lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Lệ phí trước bạ nhà đất ai trả?
      • Mẫu giấy biên nhận tiền bằng tiếng Anh, song ngữ Anh – Việt
      • Quy trình giám định pháp y tâm thần? Phải giám định ở đâu?
      • Thủ tục cấp phép tổ chức đào tạo, bồi dưỡng ngoại ngữ tin học
      • Hệ thống pháp luật quốc tế là gì? Pháp luật quốc tế bao gồm?
      • Kinh nghiệm quản lý đất đai, bất động sản ở một số nước
      • Mục tiêu và nhiệm vụ của chính sách xây dựng pháp luật
      • Hệ thống pháp luật và hoạt động lập pháp của CHDCND Lào
      • Quân chủ chuyên chế là gì? Chính thể quân chủ chuyên chế?
      • So sánh án lệ Việt Nam và án lệ các nước Common law
      BÀI VIẾT MỚI NHẤT
      • Viết đoạn văn đóng vai lão Hạc kể lại câu chuyện bán chó
      • Cảm nhận về Hạnh phúc của một tang gia (Vũ Trọng Phụng)
      • Đổi mới phương pháp giáo dục pháp luật học sinh, sinh viên?
      • Soạn bài Hội thổi cơm thi ở Đồng Vân – Lớp 6 Chân trời sáng tạo
      • Đóng vai Giôn-xi kể lại câu chuyện Chiếc lá cuối cùng
      • Nam Á có mấy miền địa hình? Nêu rõ đặc điểm các miền?
      • Toán Vừa gà vừa chó bó lại cho tròn 36 con 100 chân chẵn
      • Thuyết minh về tác phẩm Bình Ngô đại cáo chọn lọc siêu hay
      • Cảm nhận về nhân vật bà cụ Tứ trong truyện ngắn Vợ nhặt
      • Viết 4-5 câu kể về buổi đi chơi cùng người thân ý nghĩa
      • Như thế nào được coi là người tham gia giao thông có văn hóa?
      • Kết bài Bài ca ngất ngưởng (Nguyễn Công Trứ) hay nhất
      LIÊN KẾT NỘI BỘ
      • Tư vấn pháp luật
      • Tư vấn luật tại TPHCM
      • Tư vấn luật tại Hà Nội
      • Tư vấn luật tại Đà Nẵng
      • Tư vấn pháp luật qua Email
      • Tư vấn pháp luật qua Zalo
      • Tư vấn luật qua Facebook
      • Tư vấn luật ly hôn
      • Tư vấn luật giao thông
      • Tư vấn luật hành chính
      • Tư vấn pháp luật hình sự
      • Tư vấn luật nghĩa vụ quân sự
      • Tư vấn pháp luật thuế
      • Tư vấn pháp luật đấu thầu
      • Tư vấn luật hôn nhân gia đình
      • Tư vấn pháp luật lao động
      • Tư vấn pháp luật dân sự
      • Tư vấn pháp luật đất đai
      • Tư vấn luật doanh nghiệp
      • Tư vấn pháp luật thừa kế
      • Tư vấn pháp luật xây dựng
      • Tư vấn luật bảo hiểm y tế
      • Tư vấn pháp luật đầu tư
      • Tư vấn luật bảo hiểm xã hội
      • Tư vấn luật sở hữu trí tuệ
      LIÊN KẾT NỘI BỘ
      • Tư vấn pháp luật
      • Tư vấn luật tại TPHCM
      • Tư vấn luật tại Hà Nội
      • Tư vấn luật tại Đà Nẵng
      • Tư vấn pháp luật qua Email
      • Tư vấn pháp luật qua Zalo
      • Tư vấn luật qua Facebook
      • Tư vấn luật ly hôn
      • Tư vấn luật giao thông
      • Tư vấn luật hành chính
      • Tư vấn pháp luật hình sự
      • Tư vấn luật nghĩa vụ quân sự
      • Tư vấn pháp luật thuế
      • Tư vấn pháp luật đấu thầu
      • Tư vấn luật hôn nhân gia đình
      • Tư vấn pháp luật lao động
      • Tư vấn pháp luật dân sự
      • Tư vấn pháp luật đất đai
      • Tư vấn luật doanh nghiệp
      • Tư vấn pháp luật thừa kế
      • Tư vấn pháp luật xây dựng
      • Tư vấn luật bảo hiểm y tế
      • Tư vấn pháp luật đầu tư
      • Tư vấn luật bảo hiểm xã hội
      • Tư vấn luật sở hữu trí tuệ
      Dịch vụ luật sư uy tín toàn quốc


      Tìm kiếm

      Duong Gia Logo

      •   ĐẶT CÂU HỎI TRỰC TUYẾN
         ĐẶT LỊCH HẸN LUẬT SƯ

      VĂN PHÒNG HÀ NỘI:

      Địa chỉ: 89 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, Việt Nam

       Điện thoại: 1900.6568

       Email: dichvu@luatduonggia.vn

      VĂN PHÒNG MIỀN TRUNG:

      Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hoà Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, Việt Nam

       Điện thoại: 1900.6568

       Email: danang@luatduonggia.vn

      VĂN PHÒNG MIỀN NAM:

      Địa chỉ: 227 Nguyễn Thái Bình, phường 4, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

       Điện thoại: 1900.6568

        Email: luatsu@luatduonggia.vn

      Bản quyền thuộc về Luật Dương Gia | Nghiêm cấm tái bản khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản!

      Chính sách quyền riêng tư của Luật Dương Gia

      • Chatzalo Chat Zalo
      • Chat Facebook Chat Facebook
      • Chỉ đường picachu Chỉ đường
      • location Đặt câu hỏi
      • gọi ngay
        1900.6568
      • Chat Zalo
      Chỉ đường
      Trụ sở chính tại Hà NộiTrụ sở chính tại Hà Nội
      Văn phòng tại Đà NẵngVăn phòng tại Đà Nẵng
      Văn phòng tại TPHCMVăn phòng tại TPHCM
      Gọi luật sư Gọi luật sư Yêu cầu dịch vụ Yêu cầu dịch vụ
      • Gọi ngay
      • Chỉ đường

        • HÀ NỘI
        • ĐÀ NẴNG
        • TP.HCM
      • Đặt câu hỏi
      • Trang chủ