Quy định trách nhiệm và yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà ở

1. Quy định về trách nhiệm phá dỡ nhà ở:

Nhà ở là một trong những công trình xây dựng được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật quy định gồm có: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Ở mỗi loại nhà ở khác nhau thì sẽ có những quy định khác nhau về xây dựng, thiết kế, thi công cũng như có những đặc thù riêng biệt trong quá trình thu hồi, tái định cư… Tuy nhiên, khi những công trình, đặc biệt là công trình nhà ở khi đã xuống cấp, đã sử dụng được một thời gian quá dài, dẫn đến tình trạng nhà ở bị hư hỏng, có nguy cơ bị sập, bị lún, đổ, và điều này không đảm bảo cho người sử dụng. Và những tình trạng này đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai. đã được kiểm định chất lượng cũng như đã có kết quả kiểm định chất lượng. Đây là một trong những trường hợp nhà ở phải tháo dỡ theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp phải tháo dỡ nhà ở đối với nhà chung cư: (1) Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật, (2) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, (3) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có những tình trạng như: ấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải.. những điều này dẫn đến việc không đảm bảo về điều kiện sống cho con người đang sinh sống tại các khu vực đó,  (4) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật. 

– Bên cạnh đó, những nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng sẽ phải tiến hành phá dỡ theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền ra quyết định theo quy định của pháp luật và phải có mức hỗ trợ, hỗ trợ tái định cư, bồi thường cho những chủ thể có nhà thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quy định. 

– Đối với những trường hợp nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì cũng sẽ phải tháo dỡ nhà, bởi lẽ đây là những trường hợp xây dựng trái phép, xây dựng không đúng với quy hoạch, xây dựng vi phạm vào phần đất cấm theo quy định của pháp luật. 

–  Có thể thấy được đối với những trường hợp xây dựng trái phép và những trường hợp nhà không đảm bảo về điều kiện cơ sở kỹ thuật hạ tầng, không đảm bảo về mức sống tối thiểu thì sẽ thuộc vào những trường hợp bị phá dỡ theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng cũng sẽ phải tiến hành phá dỡ theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định.

– Về trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn thuộc về Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ( được gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã).

– Về trách nhiệm phá dỡ công trình xây dựng: Trách nhiệm phá dỡ công trình xây dựng thuộc về những chủ thể sau: Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, Cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc phá dỡ và cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quy định về thẩm quyền phá dỡ công trình phục vụ quốc phòng, an ninh. Đối với mỗi cơ quan được nêu trên sẽ có những trách nhiệm trong những công trình xây dựng bị phá dỡ là khác nhau tuỳ thuộc vào hạng mục công trình cũng như thẩm quyền. 

2. Quy định về yêu cầu khi phá dỡ nhà ở:

Pháp luật quy định rất rõ về trách nhiệm khi tiến hành phá dỡ nhà ở, đi đôi với trách nhiệm đó là những yêu cầu khi phá dỡ nhà ở. Theo đó, những yêu cầu khi phá dỡ nhà ở mà pháp luật quy định đó là những yêu cầu sau:

+ Thứ nhất, yêu cầu về việc phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ để đảm bảo an toàn về người và của  của những chủ thể có nhà bị phá dỡ. 

+ Thứ hai, yêu cầu về việc phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh tránh tình trạng gây ra những sự cố không đang có trong quá trình đang tiến hành phá dỡ. 

+ Thứ ba, yêu cầu về việc phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.

 + Thứ tư, yêu cầu về thời gian phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư: không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ (trừ những trường hợp khẩn cấp mà pháp luật quy định).

Việc quy định về yêu cầu và trách nhiệm khi tiến hành phá dỡ nhà ở là một trong những căn cứ nhằm bảo đảm về sự an toàn trước hết về người và của cho những chủ thể thuộc diện phải phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Quy định về phá dỡ công trình xây dựng:

Phá dỡ công trình xây dựng nói chung và phá dỡ nhà ở nói riêng thì đều phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục nhất định và phải đảm bảo về yêu cầu cũng như trách nhiệm khi phá dỡ, các trường hợp buộc phải phá dỡ công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Theo đó, là những trường hợp:

+ Trường hợp 1: Công trình phải phá dỡ để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm.

+ Trường hợp 2:  Công trình phải phá dỡ theo quy định của pháp luật. 

+ Trường hợp 3:  Công trình phải phá dỡ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp 4: Công trình phải phá dỡ khi hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. 

– Về phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng: pháp luật quy định về phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng bao gồm các nội dung cơ bản: 

+ Thứ nhất, phải nêu được  căn cứ lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng;

+ Thứ hai, nêu rõ thông tin chung về công trình, hạng mục công trình phải phá dỡ;

+ Thứ ba về danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và nêu thiết kế phương án phá dỡ

+ Thứ tư, trình bày rõ tiến độ, kinh phí thực hiện phá dỡ;

+ Cuối cùng là các nội dung khác để thực hiện phá dỡ (nếu có).

– Do đó, khi tiến hành phá dỡ nhà ở thì trách nhiệm phá dỡ sẽ thuộc về chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, người đang sử dụng nhà ở. Theo đó, đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở có khả năng  thực hiện phá dỡ nhà ở thì có thể tự phá dỡ nhà ở và chủ sở hữu nhà ở phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật ề xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ. Bên cạnh đó, trách nhiệm phá dỡ nhà ở còn thuộc về chủ đầu tư công trình xây dựng, đối với trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác. Đặc biệt đối với nhà chung cư thì trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, trách nhiệm của người được giao quản lý, thực hiện phá dỡ khẩn cấp công trình được tự quyết định toàn bộ công việc trong quá trình tổ chức thực hiện phá dỡ khẩn cấp công trình bảo đảm tiến độ, an toàn, bảo vệ môi trường và phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

– Cơ sở pháp lý:

+ Luật nhà ở 2014.

+ Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020.

+ Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.