Quy định về phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Ngày nay, nhà chung cư xuất hiện rất nhiều ở các thành phố lớn những nơi tập trung dân cư đông đúc. Chung cư đã và đang và sẽ là mô hình nhà phổ biến trong các khu đô thị phát triển. Trong tương lai với sự phát triển của xã hội và sự gia tăng dân số nhanh chóng, mô hình nhà chung cư sẽ trở thành một trong những giải pháp tối ưu giải quyết vấn đề nhà ở cho cư dân đô thị. Không những thế, nhà chung cư còn được tích hợp nhiều tiện ích để phục vụ tối đa đời sống của con người. Chính bởi vì thế, ngoài việc xây dựng các căn hộ chung cư mới thì việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết của nước ta. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Ngày nay, tình hình kinh tế – xã hội ở nước ta đang phát triển với tốc độ nhanh chóng mặt. Hàng loạt các khu đô thị, khu công nghiệp ra đời cũng đã thu hút dân cư đổ về. Chính vì thế mà kéo theo đó là nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi quỹ đất ngày một thu hẹp, giá nhà cũng leo thang từng ngày. Chính vì thế, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư càng được quan tâm về Nhà nước ta đã ban hành quy định cụ thể về vấn đề này.

Theo Điều 4 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nội dung như sau:

– Nguyên tắc đầu tiên đó là việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phải được triển khai thực hiện theo dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp đối với các căn nhà chung cư bởi vì sự cố, thiên tai, cháy nổ mà nhà các căn nhà chung cư này chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phải thực hiện ngay việc di dời các hộ gia đình ra khỏi nhà chung cư này, sau đó bổ sung trường hợp này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

– Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cầm phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan và quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Các chủ đầu tư phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP trước, các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ còn lại được thực hiện sau. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư cần phải được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Đối với khu chung cư hiện hữu thuộc diện quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014 thì địa phương có thể triển khai thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP trước, các nhà chung cư còn lại trong khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc phân kỳ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư sẽ phải được xác định trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với tình hình thực tế, thời gian thực hiện dự án của từng nhà chung cư và bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 4 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính Phủ.

– Đối với trường hợp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư.

Trong trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Còn đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định cho phép kéo dài thời gian thực hiện dự án như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.

Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là giải pháp quy hoạch nhà ở hiệu quả nhất. Trên cùng một diện tích xây dựng, chung cư chứa được một lượng đáng kể dân cư và cung cấp nhiều nơi ở hơn cho nhiều hộ gia đình hơn. Có rất nhiều nhà chung cư ở địa bàn cả nước cần được cải tạo hay xây dựng lại để đảm bảo nhu cầu thiết yếu của con người. Tuy nhiên, việc cải tạo hay xây dựng lại nhà chung cư cần đáp ứng các yêu cầu, nguyên tắc cụ thể nêu trên để đảm bảo sự an toàn của người sử dụng cũng như vai trò quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Quy định về phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

Theo Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch có nội dung cụ thể như sau:

“Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định này bao gồm:

1. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

3. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.”

Theo quy định được nêu cụ thể bên trên, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định bao gồm:

– Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch.

– Trong trường hợp nhà chung cư cũ tuy chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh thể hiện các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng thì cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

– Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ, nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014 sẽ thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch để đảm bảo an toàn về tính mạng, sức khoẻ và tài sản cho người sử dụng.

Ta nhận thấy, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành đã quy định rõ về các trường hợp nhà chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại. Việc phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay diễn ra rất phổ biến đặc biệt là ở các khu đô thị, thành phố lớn. Chính Phủ đã ban hành đã quy định cụ thể về các trường hợp phải phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư để bảo vệ sự an toàn cho người dân cũng như đảm bảo vai trò của các chủ sở hữu, chính quyền địa phương và cơ quan Nhà nước trong việc cải thiện, đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của dân cư trên địa bàn đất nước ta.