Quy định thu, bàn giao, sử dụng phí bảo trì 2% nhà chung cư

1. Phí bảo trì chung cư là gì và chủ thể nào phải nộp phí bảo trì nhà chung cư?

Phí bảo trì chung cư được xác định là một khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại một tòa nhà chung cư nhất định khi nó bị xuống cấp trong quá trình sử dụng lâu dài. Với đặc thù của tòa nhà chung cư, thì ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng chủ hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như: hành lang, thang máy, bãi đỗ xe, sân thể thao… Do vậy trong quá trình vận hành nhà chung cư, mà phát sinh các sự cố hỏng hóc hay xuống cấp thì cần thiết phải có nguồn kinh phí kịp thời khắc phục để hạn chế tối đa những ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân trong tòa nhà. Quỹ bảo trì chung cư được đặt ra khi xét đến hoàn cảnh đó.

Về vấn đề chủ thể phải nộp, thì pháp luật hiện hành chưa quy định rõ về vấn đề này dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư đã áp dụng tùy tiện việc thu phí bảo trì. Vì thế, có chủ đầu tư thì thu một lần ngay khi ký hợp đồng với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư lại thu khoản phí này đối với người sở hữu căn hộ trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, có chủ đầu tư lại cho người sử dụng căn hộ đóng nhiều lần sau khi chung cư được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số nhà đầu tư chuyên bán căn hộ thì hầu như các chủ đầu tư này đều thu khoản phí bảo trì khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua đầu tiên. Trong hợp đồng thường có điều khoản rằng, bên mua sẽ đóng khoản phí bảo trì chung cư 2% khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư về việc nộp phí bảo trì. Tức là người nào sở hữu căn hộ khi tòa nhà được đưa vào sử dụng sẽ phải là người phải nộp phí bảo trì này, thực chất thì phí này phục vụ cho chính bản thân những người trong tòa nhà. Việc người mua đầu tiên sau đó muốn chuyển nhượng lại cho những người tiếp theo thì phải chuyển nhượng luôn cả phần nghĩa vụ phải đóng phí bảo trì chung cư, chủ đầu tư chỉ việc xác nhận cho các bên ký kết hợp đồng.

2. Quy định về thu phí bảo trì 2% nhà chung cư:

Theo như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành và các nghị định cùng thông tư hướng dẫn có liên quan khác, thì việc thu phí bảo trì nhà chung cư sẽ được thực hiện thông qua hai bước chính như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư là chủ thể đứng ra để xây dựng dự án chung cư, vì thế chủ đầu tư là chủ thể có trách nhiệm trực tiếp thu phí từ người mua hoặc người thuê căn hộ chung cư. Trong thời hạn là bảy ngày theo luật định kể từ ngày thu phí abor trì nhà chung cư của người mua, người thuê căn hộ hoặc thuê, mua diện tích khác trong nhà chung cư, sau đó chủ đầu tư phải tiến hành gửi vào tài khoản tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để có thể quản lí khoản khí này một cách tốt nhất và đồng thời sẽ thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lí nahf ở cấp tỉnh nơi mà có nhà chung cư đó tọa lạc biết;

Bước 2: Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao phí bảo trì nhà chung cư sang cho ban quản trị tòa nhà. Trong thời hạn bảy ngày, kể từ ngày ban quản trị được thành lập, thì chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà chung cư đó cần phải tiến hành thống nhất quan điểm trong việc lập hồ sơ quyết toán số liệu phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu hai bên thống nhất với nhau đó, thì sau đó chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm chuyển phí bảo trì chung cư thuộc diện phải chuyển giao theo như đúng quy định của pháp luật về nhà ở sang cho ban quản trị thông qua hình thức đó là chuyển khoản ngân hàng. Phí bảo trì mà chủ đầu tư chuyển giao sang cho ban quản trị bao gồm cả suất tiền gửi và chủ đầu tư cũng phải có thông báo cho cơ quan quản lí nahf ở cấp tỉnh để cơ quan này biết.

3. Quy định về sử dụng phí bảo trì 2% nhà chung cư:

Ban quản trị là chủ thể có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đúng mục đích, bảo trì đúng hạng mục theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư. Thành viên Ban quản trị có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định pháp luật thì bị xử lý theo quy định và bồi thường thiệt hại.

Nhìn chung thì phần kinh phí bảo trì không được lạm dụng dùng bừa bãi, chủ yếu sẽ được dùng để bảo trì các hạng mục sau:

– Các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành;

– Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư như thang máy, hành lang,  bãi đỗ xe… và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư;

– Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công theo quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành;

– Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ hay cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư;

– Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hay hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.