Quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội không còn là một thuật ngữ xa lạ đối với mỗi chúng ta. Dựa trên thực tế nhiều năm qua cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đã góp phần quan trọng giúp đỡ hoàn cảnh những hộ khó khăn về nhà ở, cán bộ, công nhân viên làm việc ở các đô thị nhưng không đủ tiền để mua nhà thương mại. Không những thế, các chính sách và quy định pháp luật về mua nhà ở xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều hộ gia đình thu nhập thấp có cơ hội mua nhà, ổn định cuộc sống của mình. Tuy nhiên, khi thuê mua nhà ở xã hội các bên cũng có những quyền và nghĩa vụ cụ thể cần thực hiện. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:

Các chủ thể là người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước phải thuộc các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở năm 2014.

Cụ thể các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành đó là:

– Các chủ thể là người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Các chủ thể là người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Các chủ thể là người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Các sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp người thuê nhà ở công vụ không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước.

– Đối với học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập thì chỉ được thuê nhà ở trong thời gian học tập. Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên, gồm sinh viên là con gia đình thuộc diện chính sách, diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên học năm đầu tiên.

Như vậy, chỉ các đối tượng được nêu cụ thể bên trên mới được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu của nhà nước. Việc ban hành quy định này là vô cùng hợp lý, đã đảm bảo quyền lợi của các chủ thể thuộc các hộ khó khăn về nhà ở, cán bộ, công nhân viên làm việc ở các đô thị nhưng không đủ tiền để mua nhà thương mại hay các đối tượng sinh viên, học sinh.

2. Quy định quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội:

Theo Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014 thì quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau:

Thứ nhất: Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật Nhà ở 2014 và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

– Cụ thể: Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cụ thể như sau:

+ Nguyên tắc thứ nhất: Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Trong cùng một thời gian nhất định, mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở năm 2014 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội theo đúng quy định pháp luật.

Còn đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

+ Nguyên tắc thứ hai:

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là năm năm,

Còn thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là năm năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

+ Nguyên tắc thứ ba:

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua.

Trong trường hợp bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

+ Nguyên tắc thứ tư:

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội sẽ không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là năm năm tính kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trong trường hợp trong thời hạn năm năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

+ Nguyên tắc thứ năm:

Các chủ thể là bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế Việt Nam.

Trong trường hợp các chủ thể bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật nhà ở năm 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

+ Nguyên tắc thứ sáu:

Đối với tất cả các trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Đối với trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Đối với việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 Luật Nhà ở năm 2014.

– Cần lưu ý đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 của Luật Nhà ở 2014 cụ thể đó là: bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua và các trường hợp bên cho thuê mua chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, thu hồi nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê mua

Thứ hai: Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết theo quy định của pháp luật với nội dung như sau:

– Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở xã hội đó thì các chủ thể là người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua.

– Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng người đó lại không cùng sinh sống tại nhà ở xã hội đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó theo đúng quy định pháp luật.

– Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng người này không thuộc diện quy định tại hai khoản được nêu bên trên thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và các chủ thể là người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả.

– Trong trường hợp bên thuê mua nhà ở chết mà không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Như vậy, pháp luật đã đưa ra các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội. Các chủ thể khi thuê mua nhà ở xã hội cần đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc do pháp luật quy định và đối với trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì căn cứ vào từng trường hợp cụ thể cần giải quyết theo quy định của pháp luật.